当房产抵押的他项产权到期而借款人未还款时，作为抵押权人，您可以按照以下清晰、详细的步骤来处理这一问题，以确保您的权益得到妥善保障：
一、友好协商与沟通
- 初步沟通：首先，尝试与借款人进行友好沟通，了解其未还款的具体原因。这有助于您判断借款人的还款意愿和还款能力，为后续处理提供参考。
- 明确后果：在沟通中，明确告知借款人逾期还款的不利后果，包括高额的逾期利息、个人信用受损、可能面临的法律诉讼等，以督促其尽快还款。
- 制定还款计划：若借款人确实面临暂时困难，双方可协商制定合理的还款计划，如延长还款期限、调整还款方式（如由一次性还款改为分期还款）等，并将协商内容书面化，明确双方的权利义务。
二、依法行使抵押权
- 审查合同条款：在采取进一步行动前，仔细审查借款合同及他项权证的相关条款，特别是关于违约责任、逾期利率、债权实现方式等方面的约定，为后续行动提供法律依据。
- 申请实现担保物权：若协商无果，您可以向法院申请实现担保物权。提交申请书及相关证据材料，如借款合同、抵押合同、他项权证、还款记录等，请求法院对抵押房产进行拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。
- 折价处理：若双方同意，也可以协商将房产按市场价格折算给您，以抵偿债务。
- 拍卖或变卖：若无法达成折价协议，您可请求法院拍卖或变卖抵押房产。拍卖通常由专业拍卖机构进行公开竞价出售，而变卖则是以一般买卖形式出售房产，程序相对简便但价格可能不如拍卖理想。
- 价款分配：处置房产所得价款需按顺序分配：首先支付拍卖、变卖费用；其次清偿主债权及利息、违约金等；若有剩余则返还给借款人，若不足则借款人需继续偿还剩余部分。
三、提起诉讼与强制执行
- 提起诉讼：若借款人拒绝履行还款义务或无法联系到借款人，您可以向人民法院提起诉讼，请求法院判决借款人履行还款义务，并要求对抵押房产进行强制执行。在诉讼过程中，您需要全面主张自己的权利，包括借款本金、利息、逾期利息及实现债权的费用（如律师费、诉讼费等，需合同中有相关约定）。
- 财产保全：为防止借款人转移、隐匿财产，您在起诉过程中可向法院申请财产保全，对抵押物或借款人的其他财产采取查封、扣押、冻结等措施，以保障未来判决的执行。
四、注意事项与风险防范
- 保留证据：在整个过程中，务必妥善保存与借款和抵押相关的各种证据，如借款合同、抵押合同、转账记录、还款记录、催款通知等。这些证据将在后续的法律程序中发挥关键作用。
- 依法行事：无论选择哪种方式维权，都应保持冷静并依法行事。确保所有行动都在法律框架内进行，避免引发不必要的法律纠纷。
- 风险评估：在接受房产抵押时，应充分调查评估房产的产权状况和市场价值，并及时办理抵押登记手续。这有助于降低后续处理中的风险，确保抵押权的有效性和优先受偿权。
综上所述，面对房产抵押他项产权到期未还款的情况，您应通过友好协商、依法行使抵押权或提起诉讼等合法途径来维护自身权益。在整个过程中，注重证据的保留和法律程序的遵循是至关重要的。希望这些建议能对您有所帮助。