核心结论：房主起诉次承租人违法转租时，合同效力需分情况判断，主要取决于原租赁合同约定及房主是否追认，具体如下：

1. 若原租赁合同明确禁止转租且房主未追认，转租合同无效
   根据《民法典》第七百一十六条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除与承租人的租赁合同。此时次承租人与承租人签订的转租合同因缺乏合法基础，原则上无效。房主可直接要求次承租人返还房屋，并追究承租人违约责任。
   例外：若次承租人善意（不知转租违法）且已实际占有房屋，可能构成“事实上的租赁关系”，但房主仍有权要求其搬离，次承租人只能向承租人索赔。

2. 若原租赁合同未禁止转租或房主事后追认，转租合同有效
   若原合同未明确禁止转租，或房主事后以书面、口头等方式明确同意转租，则转租合同合法有效。此时房主无权直接起诉次承租人违法，但可基于原合同向承租人主张权利（如要求支付租金）。若次承租人违约，房主需通过承租人间接维权。

3. 次承租人可主张的抗辩或权利

   • 善意抗辩：若次承租人不知转租违法（如承租人伪造房主同意文件），可主张减少损失（如已支付的租金、装修费用等），但需举证证明自身无过错。
     
   • 优先购买权：若房主拟出售房屋，次承租人在同等条件下享有优先购买权（《民法典》第七百二十六条），但此权利不影响转租合同效力。

实务建议：

• 对房主：若发现违法转租，应第一时间书面通知承租人解除合同，并要求次承租人搬离；若选择追认转租，需明确约定权利义务（如租金支付方式、维修责任等）。
  
• 对次承租人：签约前务必核查原租赁合同及房主同意转租的证明，避免法律风险；若已陷入纠纷，可要求承租人提供担保或协商分担损失。
  

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