承诺取得房屋租赁权以办理注册公司，但实际是假的，这确实构成虚假承诺。以下从多个角度对此问题进行详细分析：

一、虚假承诺的法律定义与性质

虚假承诺，通常指的是一方在合同订立或履行过程中，故意作出与事实不符的陈述或保证，以诱使对方作出错误的意思表示，从而达成对自己有利的合同。这种行为不仅违反了诚实信用原则，还可能构成欺诈，需要承担相应的法律责任。

二、虚假承诺在房屋租赁与注册公司场景下的具体表现

1. 承诺内容与实际不符：在本案中，承诺人声称已取得房屋租赁权，并以此作为办理注册公司的条件。然而，实际上承诺人并未取得该房屋的租赁权，或者其取得的租赁权存在瑕疵（如租赁期限过短、租赁合同无效等），导致无法用于注册公司。

2. 诱使对方作出错误意思表示：基于承诺人的虚假陈述，对方可能误以为承诺人已具备办理注册公司的条件，从而与其签订租赁合同或进行其他合作。这种错误的意思表示是基于对承诺人虚假承诺的信任而作出的。

三、虚假承诺的法律后果

1. 合同效力问题：

   • 如果虚假承诺构成欺诈，且对方因此遭受损失，对方有权请求人民法院或仲裁机构撤销因欺诈而订立的合同。合同被撤销后，自始没有法律约束力，双方应返还因合同取得的财产，有过错的一方还应赔偿对方因此遭受的损失。
   • 即使合同未被撤销，如果虚假承诺导致合同目的无法实现（如无法办理注册公司），对方也有权解除合同，并要求承诺人承担违约责任。

2. 民事赔偿责任：

   • 承诺人因虚假承诺给对方造成经济损失的，应承担相应的赔偿责任。这包括直接损失（如因无法注册公司而产生的额外费用）和间接损失（如因无法开展业务而导致的预期利益损失）。

3. 行政责任与刑事责任：

   • 在某些情况下，虚假承诺可能还涉及行政责任或刑事责任。例如，如果承诺人通过伪造文件、印章等手段进行虚假承诺，可能构成伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪或诈骗罪等刑事犯罪，将面临刑事处罚。

四、建议与防范措施

1. 核实承诺真实性：在签订租赁合同或进行其他合作前，务必核实承诺人的租赁权是否真实有效。可以通过查看租赁合同、房产证、出租人身份证明等文件来确认。

2. 明确合同条款：在合同中明确约定租赁期限、租金、用途、违约责任等关键条款，特别是要明确约定如果因承诺人原因导致无法办理注册公司等合同目的无法实现的，承诺人应承担的违约责任和赔偿范围。

3. 及时咨询法律专业人士：如果对承诺人的租赁权或合同条款存在疑虑，应及时咨询法律专业人士（如我），以便获得专业的法律意见和帮助。

作为何胡律师，我专注于房产纠纷、合同纠纷等领域，如果你在房屋租赁或注册公司过程中遇到任何法律问题，都可以直接向我咨询。