工业用地转商业用地并非必然发生在征地后，二者是不同性质的土地性质变更流程，具体需分情况讨论：

1. 若工业用地本身为国有建设用地且已合法取得使用权
   此时无需经历“征地”环节（征地是集体土地转为国有土地的过程），可直接通过土地用途变更程序实现转换。流程通常包括：

   • 向自然资源主管部门提出变更申请；
     
   • 提交规划部门出具的规划条件变更文件（如符合商业用地规划）；
     
   • 签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》或重新签订出让合同；
     
   • 补缴土地出让金差价（商业用地出让金通常高于工业用地）；
     
   • 办理土地用途变更登记手续。
     关键点：此过程的核心是“用途变更”，而非“征地”，前提是土地已为国有性质。

2. 若工业用地为集体土地（如乡镇企业用地）
   需先通过征地程序将集体土地转为国有土地，再按上述国有土地用途变更流程操作。具体步骤：

   • 县级以上政府发布征地公告，开展土地现状调查；
     
   • 拟定征地补偿安置方案并公告，听取被征地集体经济组织意见；
     
   • 完成征地补偿安置后，土地性质转为国有；
     
   • 后续按国有土地用途变更程序申请转为商业用地。
     关键点：集体土地必须先征为国有，才能进行用途变更，此时“征地”是前置条件。

3. 特殊情形：协议出让或划拨土地的特殊处理

   • 若工业用地是通过协议出让取得且符合规划，可直接申请变更用途；
     
   • 若是划拨土地（如公益性工业项目），需先补办出让手续并缴纳出让金，再申请变更用途；
     
   • 部分地区对产业升级有特殊政策（如“退二进三”），可能简化流程或给予优惠。
     

风险提示：

• 未经批准擅自改变土地用途可能面临行政处罚（如罚款、收回土地）；
  
• 变更用途需符合城市总体规划和土地利用总体规划，否则无法通过审批；
  
• 补缴出让金标准因地区而异，需提前咨询当地自然资源部门。
  

如有具体案例或地区政策疑问，可进一步向我说明细节，我会结合当地法规为您分析。