工业用地转商业用地不必然要收回，但需满足法定条件并履行相应程序。具体分析如下：
符合规划且政府同意时，可通过补缴出让金变更用途
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条，土地使用者需改变土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
例如：某企业工业用地位于城市商业核心区，政府规划调整后允许其转为商业用地，企业需按商业用地市场价补缴出让金差价，完成用途变更登记后即可合法使用。
不符合规划或政府未批准时，可能被收回并重新出让
若工业用地不符合城市总体规划或土地利用规划，或政府基于公共利益需要（如基础设施建设、城市更新等），可依法收回土地使用权。此时需按《土地管理法》第五十八条给予补偿，补偿范围包括土地使用权人已支付的出让金、地上建筑物价值及搬迁费用等。
例如：某工业用地位于生态保护区，政府为保护环境需收回土地，企业可获得土地补偿款及厂房拆迁补偿。
特殊情形：集体经营性建设用地入市
根据《土地管理法》第六十三条，符合规划的集体经营性建设用地，土地所有权人可通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。若工业用地属此类性质，转为商业用地需经村民会议三分之二以上成员同意，并报乡（镇）人民政府批准，无需政府收回但需履行集体决策程序。
建议：若您涉及工业用地转商业用地，需先核查土地规划性质、出让合同约定及地方政府政策，必要时委托专业机构评估补缴出让金金额或补偿标准。如有具体案例或地方政策疑问，可直接向我咨询。