结论：物业与别人的公司签订合同使用物业办公章而非公章，合同的效力需根据具体情况判断，一般来说，若该物业办公章能代表物业公司的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同是有效的；但若存在表见代理等特殊情况或违反法律法规，则可能影响合同效力。
分析说明：
公章与办公章的法律效力：
- 公章：是公司处理对外事务，如签订合同等的正式印章，具有最高的法律效力。在法律上，公章被视为公司的“身份证”，代表公司的正式意志。
- 办公章：通常用于公司内部事务或日常办公，其法律效力相对较低。然而，如果办公章在特定情况下被公司授权用于签订合同，或者合同相对方有理由相信该办公章能代表公司的真实意思表示，那么使用办公章签订的合同也可能被认定为有效。
合同效力的判断因素：
- 真实意思表示：合同双方必须基于真实的意思表示签订合同。如果物业使用办公章签订合同是出于其真实意愿，且合同内容合法合规，那么合同是有效的。
- 表见代理：如果物业公司的员工或代理人使用办公章签订合同，且合同相对方有理由相信该员工或代理人有代理权（如持有公司授权书、介绍信等），那么即使该员工或代理人实际上没有代理权，合同也可能因表见代理而被认定为有效。但这种情况需要具体分析，且物业公司可能需承担因表见代理产生的法律责任。
- 法律法规的强制性规定：如果合同内容违反法律法规的强制性规定（如涉及非法交易、欺诈等），那么无论使用何种印章，合同都是无效的。
实际操作中的建议：
- 明确授权：如果物业公司需要使用办公章签订合同，建议事先明确授权范围、期限等，并出具书面授权书或介绍信，以避免不必要的法律纠纷。
- 谨慎审查：合同相对方在签订合同时，应谨慎审查对方的印章、授权书等文件，确保对方有签订合同的合法权限。
- 及时咨询：如果双方对合同效力存在争议，建议及时咨询专业律师，以便根据具体情况制定合适的法律策略。
后续行动建议：
- 如果您是物业公司，建议在使用办公章签订合同前，明确授权范围并出具书面文件，以确保合同的法律效力。
- 如果您是合同相对方，建议在签订合同时仔细审查对方的印章和授权文件，并在有疑问时及时咨询律师。
- 如果双方已经因合同效力问题产生争议，建议尽快收集相关证据并咨询专业律师，以便通过法律途径解决纠纷。
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