在没有业委会的情况下，开发商与新物业公司签订合同的流程主要依赖于小区的具体情况和相关法律法规的规定，以下是一些可能的签订流程和主体分析：

1. 开发商作为前期物业选聘方：

   • 适用阶段：在小区前期阶段，即业主入住率尚未达到成立业主委员会的条件时，开发商作为小区物业的初始管理者，有权选聘物业服务企业。
   • 签订流程：开发商可以直接与新物业公司签订《前期物业服务合同》，该合同在业主委员会成立并与新的或原物业服务企业重新签订物业服务合同之前，具有法律效力。
   • 法律依据：根据《物业管理条例》及相关规定，建设单位（开发商）在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同。

2. 社区居民委员会代行业主委员会职责：

   • 适用情况：若小区长时间未能成立业主委员会，且物业服务需要确定服务关系和相关权利义务时，社区居民委员会可以在当地房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府的指导和协调下，代行业主大会和业主委员会的部分职责。
   • 签订流程：社区居民委员会可以代表业主与新物业公司签订物业服务合同，该合同具有保障小区物业服务正常开展的法律效力。
   • 注意事项：社区居民委员会代行业主委员会职责需经过相关部门的指导和协调，并确保合同的合法性和有效性。

3. 全体业主共同签订或业主代表签订：

   • 适用情况：若小区未成立业委会，且业主人数较少或经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，可以由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责，或者选举业主代表与新物业公司签订合同。
   • 签订流程：全体业主或业主代表与新物业公司就物业管理事项、服务质量、服务费用等关键条款进行协商，并签订物业服务合同。
   • 合同内容：合同应明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容。

4. 在街道或社区指导下签订：

   • 适用情况：对于老旧小区或新开发的小区未能成立业委会的情况，可以在当地街道办事处或社区居委会的指导下，由业主代表或临时物业管理委员会与新物业公司签订合同。
   • 签订流程：在街道或社区的指导下，召开业主大会或业主代表会议，就选聘新物业公司事项进行表决，并形成决议。随后，由业主代表或临时物业管理委员会与新物业公司签订物业服务合同。
   • 合同效力：在当地街道办事处或社区居委会的指导下签订的合同，具有合法的法律效力。

在签订合同时，无论与哪个主体签订，都应注意以下几点：

• 明确权利义务：双方应明确各自的权利和义务，确保合同的合法性和有效性。
• 遵守法律法规：合同签订过程中应严格遵守相关法律法规的规定，如《物业管理条例》等。
• 考虑小区实际情况：根据小区的具体情况选择合适的合同签订主体和方式，以确保物业服务的正常开展和业主的合法权益。

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