结论：房产证上的权利人不是即将注册公司或法定代表人时，是否需要租赁合同需分情况讨论。

1. 若公司实际使用该房产作为经营场所： 根据《中华人民共和国民法典》及相关工商登记规定，公司以其主要办事机构所在地为住所，若该房产作为公司实际经营场所使用，无论房产证权利人是否为公司或法定代表人，均需签订合法有效的租赁合同。租赁合同需明确约定租赁期限、租金支付方式、房屋用途（需注明为商业用途）等核心条款，并由房产证权利人（出租方）与公司（承租方）共同签署。此举既符合工商部门对公司住所登记的实质审查要求，也能有效规避因权属争议导致的经营风险。

2. 若公司不使用该房产作为经营场所： 若公司注册地址与实际经营地址分离，且该房产仅作为工商登记的挂靠地址（需符合当地工商部门对”一址多照”或”集群注册”的特殊规定），则理论上无需签订租赁合同。但需注意：部分地区工商部门可能要求提供房产证权利人出具的《场地使用证明》或同意书，此时虽非严格意义上的租赁合同，但仍需权利人明确书面同意公司使用该地址注册。此外，若挂靠地址存在虚假登记情形，可能面临行政处罚及连带赔偿责任。

3. 特殊情形下的替代方案： 若房产证权利人与公司法定代表人存在亲属关系或股权关联，部分地区工商部门可能接受亲属关系证明或股权证明作为替代性材料，但此类情形存在地域性差异且审查标准趋严。建议优先通过签订租赁合同或办理授权手续明确权责关系，避免因证据瑕疵导致注册受阻。

实务建议：无论是否签订租赁合同，均需确保公司注册地址与实际经营地址的一致性（特殊政策允许的情形除外），并留存完整的权属证明文件及使用授权材料。若涉及无偿使用房产的情形，建议签订书面《无偿使用协议》并明确约定免责条款，以降低潜在法律风险。如有进一步疑问，可直接向我咨询公司设立及合同审查相关法律问题。