仅持有业主的房产证和租赁合同，并不必然能成功注册公司，还需满足其他条件。具体分析如下：

1. 产权证明与租赁关系
   根据《公司登记管理条例》及相关规定，公司注册地址需提供产权证明（如房产证）及租赁合同，以证明公司对该场所的合法使用权。但需注意：

   • 若房产证登记业主与租赁合同出租方不一致（如业主委托他人出租），需补充授权委托书或产权人同意转租的证明；
     
   • 若房产为共有产权（如夫妻共有），需全体共有人签署同意出租的文件，否则可能因产权瑕疵导致注册被拒。

2. 地址用途合规性
   即使材料齐全，若房产用途与注册公司类型不符，仍可能被驳回。例如：

   • 住宅用途的房产：多数地区禁止将住宅直接注册为经营场所，需通过“住改商”程序（如取得利害关系业主同意、社区备案等）；
     
   • 商业/办公用途的房产：需确认房产证登记用途与实际经营需求一致（如注册科技公司需办公用途，而非仓储用途）。

3. 地方政策差异
   部分地区对注册地址有额外要求，例如：

   • 集中登记地政策：部分园区或孵化器允许“一址多照”，但需符合产业导向；
     
   • 实地核查：部分行业（如餐饮、教育）需市场监管部门上门核查场地，若租赁合同未明确约定经营用途或场地不符合标准（如无消防验收），可能无法通过。

建议行动步骤：

1. 确认房产证登记信息与租赁合同主体一致，必要时补充授权文件；
   
2. 向当地市场监管部门或街道办咨询该地址是否允许注册目标行业公司；
   
3. 若使用住宅，提前办理“住改商”手续并留存相关证明；
   
4. 在租赁合同中明确约定“房屋用途为注册公司及开展XX业务”，避免纠纷。
   

如有其他细节需进一步分析（如具体地区、行业类型），可直接向我咨询。