在住房租赁合同中针对“建新（即新建、改建等建设行为）”或“征收（即政府征收、拆迁等）”情形进行约定时，需明确双方权利义务、风险分担及补偿机制，以避免纠纷。以下是具体条款设计建议及核心要点：
一、针对“建新”情形的条款设计
明确建设行为的定义与范围
- 在合同中定义“建新”的具体情形，例如：
- 出租方对房屋主体结构进行改建、扩建；
- 承租方在租赁范围内进行装修、增设设施或改变房屋用途；
- 第三方（如政府、相邻权人）在租赁房屋周边进行建设影响使用。
- 示例条款：
> “租赁期间，若出租方需对房屋进行改建、扩建或重大维修，应提前XX日书面通知承租方，并协商补偿方案（如减免租金、提供临时安置场所等）。若因改建导致房屋无法正常使用超过XX日，承租方有权解除合同并要求赔偿。”
承租方建设行为的限制与补偿
- 若承租方需进行装修或增设设施，需明确：
- 是否需出租方书面同意；
- 装修费用承担方（如由承租方承担，则约定租赁期满后设施归属）；
- 因建设行为导致的房屋价值变化或损害赔偿。
- 示例条款：
> “承租方需对房屋进行装修的，应提前XX日向出租方提交方案，经书面同意后方可施工。租赁期满或合同提前终止时，未形成附合的装修物（如可拆卸设备）由承租方拆除，形成附合的（如墙面改造）无偿归出租方所有。”
二、针对“征收”情形的条款设计
征收通知的告知义务
- 明确出租方或承租方在收到政府征收通知后，需在XX日内书面通知对方，并附相关证明文件。
- 示例条款：
> “若租赁房屋因政府征收、拆迁等原因需提前终止合同，出租方应在收到征收决定后3日内书面通知承租方，并提供征收公告等文件。承租方应配合办理相关手续。”
补偿款的分配规则
- 区分不同补偿项目的归属：
- 房屋价值补偿：归出租方所有（因房屋所有权归出租方）；
- 搬迁补偿、临时安置补偿：归承租方所有（因承租方需实际搬迁）；
- 装修补偿：按双方约定或实际投入比例分配（若承租方装修经出租方同意）。
- 示例条款：
> “因征收产生的补偿款按以下方式分配：
- 房屋价值补偿、土地补偿归出租方；
- 搬迁费、临时安置费归承租方；
- 装修补偿按承租方实际投入（需提供发票或证明）的XX%归承租方，其余归出租方。”
合同提前终止的处理
- 约定征收导致合同终止时，租金结算方式（如按实际使用天数计算）及违约金豁免。
- 示例条款：
> “若因征收导致合同提前终止，出租方应退还承租方已支付但未使用期间的租金，双方互不承担违约责任。但承租方未按通知期限搬迁的，需按日支付违约金。”
三、通用条款建议
不可抗力与情势变更
- 明确“建新”或“征收”是否属于不可抗力或情势变更，并约定处理方式（如协商变更合同、解除合同等）。
- 示例条款：
> “因政府征收、重大政策调整等不可抗力导致合同无法履行的，双方可协商解除合同，互不承担违约责任。”
争议解决方式
- 约定争议解决途径（如诉讼或仲裁）及管辖法院/仲裁机构。
- 示例条款：
> “因本合同产生的争议，双方应协商解决；协商不成的，提交房屋所在地人民法院诉讼解决。”
四、注意事项
- 合法性审查：条款内容需符合《民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，避免无效条款。
- 明确性原则：条款表述需具体、无歧义，例如明确“XX日”为工作日还是自然日。
- 双方协商：建议根据实际需求调整条款，例如承租方投入较大装修时，可争取更高比例的装修补偿。
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