购房时只有购房协议而没有房产证，该协议在一定条件下是具有法律效力的，但会面临诸多风险和限制。以下从多个角度进行详细分析：
一、购房协议的法律效力
合同有效的一般规定：
- 根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百四十三条，一个民事法律行为（如房屋买卖合同）要具备法律效力，必须满足以下条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。只要购房协议满足这些条件，即使没有房产证，该协议也是有效的。
- 购房协议作为债权合同，自成立时生效。根据《民法典》第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这意味着，即使房屋产权变更尚未进行不动产产权变更登记，购房协议的法律效力也不受影响。
出卖人无权处分的情况：
- 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，即使出卖人在签订合同时没有取得房屋的完整处分权（如没有房产证），也不影响买卖合同的效力。若因出卖人未取得所有权导致无法转移房屋所有权，买受人可以要求出卖人承担违约责任或解除合同并主张损害赔偿。
二、没有房产证的风险与限制
尽管购房协议在一定条件下具有法律效力，但没有房产证会带来一系列风险和限制：
产权不确定风险：
- 房屋产权可能存在争议或纠纷，如存在多个共有人而部分共有人擅自出售房屋的情况。这可能导致买家在日后陷入产权纠纷，甚至可能面临失去房屋所有权的风险。
物权受限风险：
- 从物权法的角度来看，房产证是房屋所有权的法定证明。没有房产证，买家可能无法完全享有对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。这意味着在卖家反悔或出现其他纠纷时，买家的权益可能受到严重损害。
交易受限风险：
- 没有房产证的房屋在进行二次交易、抵押等处置时会受到很大限制。因为房产证是完成合法交易流程的必要凭证，缺少它很难进行正常的市场流通。
拆迁补偿风险：
- 在面临房屋拆迁时，没有房产证可能导致买家难以顺利获得应有的拆迁补偿。拆迁部门通常以房产证等合法产权证明来认定房屋权利人，确定补偿对象和补偿标准。
三、建议与措施
鉴于上述风险和限制，我给出以下建议：
确认房产证情况：
- 在购房前，务必确认房屋是否已取得房产证，并仔细审查其真实性、合法性。如果确实存在没有房产证的情况，应谨慎考虑是否继续交易。
详细审查购房协议：
- 如果决定购买没有房产证的房屋，应详细审查购房协议的内容，确保协议条款明确、合法、有效。特别是要关注房屋的基本信息、价格、付款方式、交付时间等重要条款。
咨询专业意见：
- 在签订购房协议前，可以向我咨询以评估交易风险，并尽可能通过其他方式（如查询房屋登记信息、要求卖方提供相关证明文件等）来验证房屋的产权状况。
考虑其他保障措施：
- 可以考虑要求卖方提供担保或签订补充协议，以增加交易的安全性。例如，可以要求卖方提供其他房产作为担保，或者约定在特定条件下（如取得房产证后）再支付部分购房款。
综上所述，购房时只有购房协议而没有房产证，该协议在一定条件下是具有法律效力的，但会面临诸多风险和限制。因此，在购房前务必谨慎考虑并采取相应的保障措施。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。