结论：没有不动产证的情况下，仍然可以签订20年的租赁合同，但这样的合同可能存在法律风险和不确定性，需要谨慎对待。

分析说明：

1. 合同效力不受不动产证缺失直接影响：

   • 租赁合同的效力主要取决于合同双方的意思表示是否真实、合同内容是否合法以及是否违反法律法规的强制性规定。不动产证的缺失，并不直接导致租赁合同无效。因此，从合同效力的角度来看，没有不动产证并不妨碍双方签订20年的租赁合同。

2. 不动产证缺失可能带来的风险：

   • 产权争议风险：没有不动产证，可能意味着房屋的产权存在争议或不明确。如果房屋产权存在争议，那么租赁合同的履行可能会受到严重影响，甚至可能导致合同无法继续履行。
   • 合同履行风险：在租赁期间，如果房屋因产权问题被查封、拍卖或收回，那么承租人可能会面临被迫搬离的风险，从而遭受经济损失。
   • 法律保护受限：在没有不动产证的情况下，承租人在维护自身权益时可能会面临更多的困难和挑战。例如，在发生纠纷时，承租人可能难以证明自己对房屋的合法使用权，从而难以获得法律的有效保护。

3. 建议与措施：

   • 核实房屋产权：在签订租赁合同前，承租人应尽可能核实房屋的产权情况，包括查看房屋的不动产证或其他相关证明文件。如果房屋没有不动产证，承租人应要求出租人提供其他能够证明房屋产权归属的文件或证据。
   • 明确合同条款：在租赁合同中，应明确约定房屋的产权情况、租赁期限、租金支付方式、违约责任等关键条款。特别是要约定在房屋产权出现问题时，出租人应承担的责任和赔偿方式。
   • 咨询专业律师：在签订租赁合同前，承租人可以咨询专业律师，了解相关法律法规和合同条款的合法性及有效性。律师可以帮助承租人评估合同风险，并提供法律建议和保障措施。

后续行动与法律后果：

• 如果承租人在没有核实房屋产权的情况下签订了租赁合同，并因此遭受了经济损失，那么承租人可能难以通过法律途径有效维护自身权益。
• 如果出租人故意隐瞒房屋产权问题或提供虚假信息，导致承租人遭受损失，那么出租人可能需要承担相应的法律责任，包括赔偿承租人的经济损失等。

特殊场景：

• 如果房屋因历史原因或其他特殊情况暂时无法办理不动产证，但出租人能够提供其他充分证据证明其对房屋的合法使用权或所有权，那么在这种情况下签订的租赁合同可能仍然具有法律效力。但承租人仍应谨慎对待，并尽可能要求出租人提供更多保障措施。

关联法规：

• 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的效力不受租赁物所有权证书缺失的直接影响，但租赁物的产权情况可能影响合同的履行和承租人的权益保护。

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