若法拍房存在20年长租合同，核心结论是需先审查合同效力及真实性，再根据不同情况采取应对措施。具体分析如下：

1. 审查合同效力与真实性

   • 合同效力：根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。因此，若合同约定租期为20年，需确认是否包含自动续期条款（如“20年后自动续期20年”），此类条款因违反法律强制性规定而无效。若合同明确为20年且无续期条款，则合同在20年内有效，超过部分无效。
   • 合同真实性：需核实合同是否为双方真实意思表示，是否存在伪造、胁迫等情形。若合同存在瑕疵（如未办理租赁备案、租金明显低于市场价），可能影响其对抗效力。

2. 根据合同效力采取不同措施

   • 合同有效且租期未满：若合同真实有效且租期未满，根据“买卖不破租赁”原则（《民法典》第七百二十五条），承租人有权继续履行合同至租期届满。此时，购房者需尊重租赁关系，无法立即收回房屋，但可与承租人协商提前解约（如支付违约金）或要求承租人配合办理过户手续。
   • 合同部分无效（超过20年部分）：若合同约定租期超过20年，超过部分无效。购房者可主张仅需履行20年内的租赁义务，超过部分不受约束。此时，可与承租人协商修改合同或解除超过部分的租赁关系。
   • 合同无效或可撤销：若合同存在伪造、胁迫、恶意串通等情形，购房者可向法院申请确认合同无效或撤销合同。一旦合同被认定无效或撤销，承租人需返还房屋，购房者可立即收回房产。

3. 特殊情况处理

   • 抵押权与租赁权冲突：若房屋在抵押前已存在租赁关系，根据《民法典》第四百零五条，抵押权设立不影响租赁合同效力（即“抵押不破租赁”）。但若抵押权设立在先，租赁关系在后，则抵押权优先，购房者（作为抵押权人或受让人）有权要求承租人搬离。
   • 法院拍卖公告披露租赁信息：若拍卖公告中已明确披露房屋存在长租合同，购房者参与竞拍即视为接受该条件，后续不得以租赁关系为由主张解除合同或要求赔偿。若拍卖公告未披露租赁信息，购房者可向法院主张撤销拍卖或要求赔偿损失。

行动建议：

• 第一步：要求法院或拍卖机构提供租赁合同原件，核实合同内容（包括租期、租金、签订时间等）及备案情况。
• 第二步：若合同存在瑕疵或无效情形，及时向法院提出执行异议，要求撤销租赁关系或确认合同无效。
• 第三步：若合同有效且租期未满，与承租人协商解约方案（如支付违约金、提供替代房源等），或通过法律途径主张权利（如确认超过20年部分无效）。

如有进一步疑问，可直接向我咨询，我会结合具体案情提供详细法律意见。