出租人可基于“买卖不破租赁”原则，在执行程序中向法院提出书面异议，主张继续履行租赁合同、阻止腾退房屋，但需满足“租赁在先、查封在后”的核心条件。具体分析如下：

一、异议的法律依据与核心条件

根据《民法典》第725条（原《合同法》第229条）及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条，出租人提出异议需满足以下条件：

1. 租赁关系成立时间早于查封时间：需提供租赁合同、租金支付凭证、物业费缴纳记录等证据，证明租赁关系在法院查封房产前已合法成立并实际履行。
2. 租赁合同合法有效：合同内容不违反法律强制性规定（如赌博、吸毒等非法用途），且已实际履行（如承租人已实际占有房屋）。
3. 未恶意串通规避执行：若租赁合同签订时间接近查封时间，或租金明显低于市场价，可能被法院认定为恶意串通，异议将被驳回。

二、异议的提出流程与证据准备

1. 提出时间：在执行法院作出腾退房屋裁定或强制执行通知后，15日内向执行法院提交书面异议申请。
2. 异议内容：需明确主张“继续履行租赁合同，阻止腾退房屋”，并附证据材料（如租赁合同、租金转账记录、水电费缴纳凭证、房屋交接照片等）。
3. 法院审查：法院将组织听证，审查租赁关系真实性及时间节点。若证据充分，法院可能裁定中止执行；若证据不足或存在瑕疵，异议将被驳回。

三、异议被驳回后的救济途径

若异议被驳回，出租人可：

1. 提起执行异议之诉：在收到驳回裁定后15日内向执行法院提起诉讼，通过诉讼程序确认租赁权优先于执行权。
2. 主张赔偿损失：若因执行导致租赁合同无法履行，可向承租人主张违约赔偿，或向被执行人（房东）主张侵权赔偿。

四、实务风险提示

1. “虚假租赁”风险：若租赁合同系事后补签或租金未实际支付，可能被法院认定为虚假租赁，不仅异议被驳回，还可能面临罚款、拘留等处罚。
2. “长期租赁”限制：若租赁期限超过20年，超出部分无效，法院可能仅认可20年内的租赁权。
3. “抵押在先”例外：若房产在租赁前已设立抵押权，且抵押权人已通知承租人，则抵押权实现时租赁关系不适用“买卖不破租赁”原则。

建议：若房产被执行且存在租赁关系，出租人应立即收集租赁合同、租金支付凭证等证据，并在收到执行通知后15日内向法院提出书面异议。如有疑问，可直接向我咨询具体操作流程及证据准备要点。