能否退外地农村房需分情况讨论，核心取决于房屋性质、合同效力及是否存在法定或约定解除事由。具体分析如下：

1. 若房屋属于“小产权房”或违法建筑，合同可能无效，可主张退房
   农村房屋若未取得宅基地使用权证、建设规划许可证，或违反“一户一宅”原则（如非本村集体经济组织成员购买），可能被认定为违法建筑或“小产权房”。根据《民法典》第153条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，此时您可主张合同无效并要求退房，但需注意：若您明知房屋性质仍购买，可能需承担部分过错责任（如返还房屋时支付房屋使用费）。

2. 若合同有效，需满足法定或约定解除条件才能退房

   • 法定解除：若卖方存在根本违约（如隐瞒房屋被查封、抵押，或拒绝配合过户），或合同目的无法实现（如房屋被拆迁且补偿款归属争议），您可根据《民法典》第563条主张解除合同并退房。
     
   • 约定解除：若合同中明确约定了退房条件（如“卖方未在X年内办理过户，买方有权退房”），且条件已成就，您可直接依据合同主张退房。
     
   • 协商解除：若双方协商一致，可签订解除协议并退房，但需注意保留书面证据（如微信聊天记录、书面协议）。

3. 若合同无效或解除后，需处理房屋返还与损失赔偿

   • 合同无效或被解除后，您需返还房屋，卖方需返还购房款。
     
   • 若因卖方过错导致合同无效/解除（如隐瞒房屋瑕疵），您可主张赔偿损失（如房屋增值部分、装修费用）；若因您过错导致（如未按时付款），可能需赔偿卖方损失（如房屋空置损失）。
     
   • 需注意：若房屋已增值，卖方可能主张“信赖利益损失”（即若未卖房，其可能获得的收益），但需卖方举证。

建议行动步骤：

1. 核查房屋性质：向当地村委会、国土部门查询房屋是否取得合法产权证明；
   
2. 审查合同条款：重点查看是否有解除权约定、违约责任条款；
   
3. 收集证据：保留购房合同、付款凭证、沟通记录等；
   
4. 协商或诉讼：优先与卖方协商，协商不成可向法院起诉主张退房及赔偿。
   

若涉及具体操作（如如何起草解除协议、如何举证卖方过错），可进一步向我咨询细节。