业委会成立后，租用小区门卫室的合同签订对象取决于门卫室的产权归属及业委会的决策权限，一般应与产权方签订租赁合同。以下从不同角度为您详细分析：

1. 门卫室产权归属物业

• 情况说明：若门卫室由开发商建设并明确产权归属物业（如通过购房合同、规划文件等证明），则物业作为产权方有权出租门卫室。
• 合同签订：此时，业委会若需租用门卫室，应与物业签订租赁合同，明确租金、期限、用途等条款。
• 法律依据：根据《民法典》第二百四十条，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。物业作为产权方，有权通过租赁实现收益。

2. 门卫室产权归属全体业主

• 情况说明：若门卫室作为小区公共配套设施，产权归属全体业主（如通过规划文件、购房合同等证明），则业委会作为业主大会的执行机构，有权代表业主处理门卫室相关事宜。
• 合同签订：
  • 若业委会已获业主大会授权：可直接与承租方（如需租用门卫室的第三方）签订租赁合同，但合同内容需符合业主大会决议。
  • 若业委会未获明确授权：需先召开业主大会，就门卫室出租事宜（包括租金、期限、用途等）进行表决，形成决议后，由业委会代表业主签订合同。
• 法律依据：根据《民法典》第二百七十八条，改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动，应当由业主共同决定，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

3. 特殊情况：门卫室产权不明或存在争议

• 情况说明：若门卫室产权存在争议（如开发商与物业、业主之间对产权归属有分歧），则需先通过法律途径确认产权归属。
• 合同签订：在产权未明确前，任何一方均无权擅自出租门卫室。否则，可能面临合同无效、赔偿损失等法律风险。
• 建议：此时，业委会应暂停租用计划，先通过协商、诉讼等方式解决产权争议，待产权明确后再行处理。

4. 业委会内部决策流程

• 无论产权归属谁，业委会在决定租用门卫室前，均需按照《业主大会议事规则》或《管理规约》的规定，履行内部决策程序（如召开业委会会议、形成决议等）。
• 若需与物业签订合同：业委会应确保合同内容符合业主利益，避免因租金过低、期限过长等损害业主权益。
• 若需代表业主签订合同：业委会应严格依据业主大会决议执行，不得擅自变更决议内容。

法律风险提示

• 合同无效风险：若未与产权方签订合同，或合同内容违反法律、行政法规强制性规定，可能导致合同无效。
• 赔偿责任风险：若因业委会决策失误或未履行决策程序，导致业主损失，业委会成员可能需承担赔偿责任。
• 行政处罚风险：若门卫室出租涉及改变规划用途、未办理相关审批手续等，可能面临行政处罚。

建议：在租用门卫室前，业委会应先调查门卫室产权归属，明确决策权限，并履行内部决策程序。必要时，可咨询专业律师，确保合同合法有效，避免法律风险。如有具体问题，可直接向我咨询。