结论前置：住建局一般不能直接责令开发商按照合同约定退房，但购房者在满足一定条件下可自行要求退房，并通过法律途径维护权益。
一、住建局的职责与权限
住建局作为房地产市场的监管部门，其主要职责是监督和管理房地产市场的运行，确保市场秩序和消费者权益得到保护。然而，住建局并不直接参与开发商与购房者之间的民事合同关系，因此一般不能直接责令开发商按照合同约定退房。住建局的监管行为主要集中在审批、监督等方面，对于开发商的违约行为，住建局可以采取相应的行政措施，如警告、罚款等，但这些措施并不直接涉及合同的解除或退房问题。
二、购房者要求退房的条件与程序
虽然住建局不能直接责令开发商退房，但购房者在满足一定条件下可以自行要求退房，并通过法律途径维护自己的权益。
合同约定：
- 如果购房合同中明确约定了开发商延期交房达到一定期限（如超过90天等）时，购房者有权解除合同，那么只要延期交房情况符合合同约定的解除条件，购房者即可依据合同约定要求退房。
法定解除条件：
- 根据《民法典》的相关规定，若开发商迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，购房者可以解除合同。具体来说，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进一步规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者请求解除合同的，应予支持。
退房程序：
- 催告程序：购房者应先进行催告，给予开发商合理的期限（通常为三个月）来履行交房义务。催告最好以书面形式并通过可保留凭证的方式（如快递）进行。
- 解除合同：经催告后，如果开发商在合理期限内仍未交房，购房者即取得合同解除权，可以书面通知开发商要求退房。
- 赔偿损失：开发商应当返还购房者已付的房款及产生的利息。若合同中有约定违约金，则开发商需一并赔付。若合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，可以参考逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。
三、购房者维权途径
协商与投诉：
- 购房者可以先与开发商进行协商，明确表达退房意愿和要求，并尝试达成和解。
- 如果协商无果，购房者可以向当地住建部门、消费者协会或相关行业协会投诉，寻求帮助和支持。但需要注意的是，住建部门的投诉主要针对开发商的违规行为，对于合同解除和退房问题，住建部门可能无法直接解决。
法律途径：
- 若通过上述方式无法解决问题，购房者可以通过向人民法院提起诉讼或申请仲裁等法律途径来解决纠纷。在此过程中，建议购房者咨询专业律师（即直接向我咨询），以获取更具体的法律意见和帮助。
四、注意事项
合同条款审查：
- 购房者在签订合同时应仔细审查合同条款，特别是关于延期交房的特别约定，包括解除合同的条件和违约金赔偿等条款。
保留证据：
- 购房者在要求退房前，应确保保留好所有相关证据，包括购房合同、付款凭证、交房通知书（如有）、延迟交房证明、书面催告材料及其回复等。
地区差异与法律咨询：
- 需要注意的是，不同地区的法律法规和合同条款可能有所不同。因此，在实际操作中，购房者应咨询当地的律师或相关部门（即直接向我咨询），以了解具体的法律规定和操作流程，确保自己的权益得到充分保护。
综上所述，虽然住建局不能直接责令开发商按照合同约定退房，但购房者在满足一定条件下可以自行要求退房，并通过法律途径维护自己的权益。在操作过程中，购房者应仔细审查合同条款、保留好相关证据，并在必要时寻求法律援助。