结论：不动产存在抵押的情况下，并非必须先解押才能办理不动产证，但抵押状态会影响不动产证的办理流程及后续处置。具体需结合抵押类型、当地不动产登记政策及抵押权人意见综合判断。以下从法律背景、办理流程、风险提示三个角度展开分析：

一、法律背景：抵押与不动产证的关系

根据《民法典》第397条及《不动产登记暂行条例》相关规定，抵押权设立后，抵押人仍享有抵押物的所有权，但抵押权的存在会限制抵押物的处分（如转让、再抵押等）。不动产证（即不动产权证书）是权利人享有不动产物权的证明，其办理与抵押状态无直接冲突，但需在证书上标注抵押信息。

1. 抵押期间可办理不动产证
   若不动产已办理初始登记（如新建商品房），即使存在抵押，权利人仍可申请办理不动产权证书，但证书中会记载抵押权信息。例如：开发商将土地及在建工程抵押给银行后，购房者购买房屋并办理产权证时，证书上会标注“该房屋已抵押给XX银行”。

2. 解押并非强制前置条件
   法律未规定办理不动产证必须以解除抵押为前提。但若抵押权人（如银行）要求解除抵押后才能办理过户或进一步处置不动产，则需按合同约定或协商解押。例如：二手房交易中，买方要求卖方先解押再过户，属于双方约定，非法律强制。

二、办理流程：抵押状态下的不动产证办理

不同场景下，抵押对不动产证办理的影响及流程如下：

1. 新建商品房初始登记

   • 开发商完成竣工验收后，向不动产登记机构申请初始登记，即使土地或建筑物存在抵押，仍可办理大证（初始不动产权证书）。
     
   • 购房者购买房屋后，凭购房合同、税费凭证等材料办理分户产权证，证书中会标注抵押信息。
     
   • 关键点：抵押权人（如银行）通常会在抵押合同中约定，开发商未还清贷款前不得擅自处分抵押物，但不影响购房者办证。

2. 二手房交易中的抵押房产

   • 若房屋存在抵押，卖方需与抵押权人协商解除抵押或办理转抵押（如“带押过户”），否则无法完成过户登记。
     
   • 带押过户：根据《民法典》第406条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但需及时通知抵押权人。部分地区（如深圳、济南）已推行“带押过户”政策，允许买卖双方在抵押状态下直接办理过户，无需提前解押。
     
   • 传统流程：卖方先筹集资金解押，再办理过户。若卖方无力解押，可与买方协商由买方支付部分房款用于解押，但需签订书面协议并明确资金用途。

三、风险提示：抵押状态下的法律后果

1. 抵押权优先受偿
   若抵押人未按时偿还债务，抵押权人有权依法拍卖、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿。即使不动产已办理产权证，抵押权人仍可主张权利。

2. 产权证标注抵押信息的意义
   不动产证上标注抵押信息后，买受人或后续权利人可清晰知晓抵押状态，避免因信息不对称引发纠纷。例如：购房者购买抵押房时，若未注意证书标注，可能面临房屋被查封的风险。

3. 解押与办证的关联性

   • 若抵押合同约定“解除抵押后才能办证”，则需按约定履行；
     
   • 若无此类约定，抵押状态不影响办证，但可能影响后续处置（如转让、再抵押）。

四、建议

1. 购房者：购买抵押房时，务必核查不动产证上的抵押信息，并要求卖方提供抵押权人同意转让的书面文件（如适用）。
   
2. 卖方：若房屋存在抵押，需提前与抵押权人沟通解押或转抵押方案，避免因流程延误导致违约。
   
3. 抵押权人：建议定期核查抵押物状态，并在抵押合同中明确约定抵押物处置限制条款，以保障自身权益。

如有具体案件或地区政策疑问，可直接向我咨询，我会结合实际情况进一步分析。