结论：在房产同时存在房贷和抵押贷款的情况下，债权人一般不能直接代位析产，但析产行为需经抵押权人（包括房贷银行和抵押贷款债权人）同意，否则可能面临法律风险。
一、代位析产的法律基础与限制
代位析产通常涉及对共有财产的分割，以明确各共有人的财产份额。然而，在房产存在抵押（包括房贷和抵押贷款）的情况下，代位析产并非直接可行。根据《民法典》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。析产行为本质上涉及对抵押物权利的变动，若未获抵押权人（包括房贷银行和抵押贷款债权人）的认可，该析产分割行为可能不被法律承认，甚至可能被认定为无效。
二、抵押房产析产的法律条件与程序
抵押权人同意：
- 在房产存在抵押的情况下，进行析产必须首先获得抵押权人的同意。这是因为析产可能影响抵押权的实现，抵押权人有权保护其利益不受损害。
协商与法定程序：
- 析产前，应与抵押权人进行充分协商，达成一致意见后，依照法定程序进行析产。这包括确定各共有人的份额、权利义务以及抵押债务的承担等事宜。
避免损害抵押权人利益：
- 析产过程中，必须确保不损害抵押权人的利益。例如，析产后新的产权人应继续履行抵押债务的相关义务，否则抵押权人有权要求提前清偿债务或采取其他保障措施。
三、未经抵押权人同意析产的法律风险
析产行为无效：
- 未经抵押权人同意擅自进行析产，可能被认定为无效行为。根据法律规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的，转让行为无效。析产作为涉及抵押物权利变动的行为，同样适用这一原则。
影响抵押权实现：
- 析产后，房屋产权状态可能发生改变。如果新的产权人不履行抵押债务的相关义务，或者导致抵押物处置难度增加，抵押权人的利益将受到损害。此时，抵押权人有权要求提前清偿债务或采取其他保障措施。
后续纠纷隐患：
- 析产分割可能因未妥善处理抵押债务分担等问题而引发共有人之间的争议和纠纷。这不仅会增加诉讼风险和成本，还可能对房产的正常使用和处置造成不利影响。
四、建议与操作指南
与抵押权人充分沟通：
- 在考虑析产前，务必与抵押权人（包括房贷银行和抵押贷款债权人）进行充分沟通，了解其意见和要求。
依法定程序进行析产：
- 在获得抵押权人同意后，依照法定程序进行析产。这包括签订析产协议、办理房产变更登记等手续。
妥善处理抵押债务：
- 在析产过程中，应明确抵押债务的承担方式。这可以是通过协议约定由某一共有人承担全部债务，或者按照份额分担债务。无论哪种方式，都应确保抵押权人的利益不受损害。
寻求专业法律帮助：
- 由于析产涉及复杂的法律关系和程序，建议在进行析产前咨询专业律师的意见。律师可以提供全面的法律分析和操作指南，帮助您避免法律风险并顺利完成析产。
在房产同时存在房贷和抵押贷款的情况下，债权人不能直接代位析产。析产行为必须经抵押权人同意，并依法定程序进行。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。