物业和工业业主签订的合同，一般情况下不能单方面解除，但存在法定或约定解除情形时可以解除。以下从不同角度为您详细分析：
法定解除情形
不可抗力导致合同目的无法实现：
- 如果因不可抗力（如自然灾害、战争等）导致物业无法按照合同约定提供服务，或者工业业主无法正常使用物业，且这种无法使用或提供服务的状态持续较长时间，导致合同目的无法实现，那么双方均有权单方面解除合同。
一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：
- 如果物业未按照合同约定提供服务，如未按时进行物业维修、未保持公共区域清洁等，且经工业业主催告后在合理期限内仍未履行，工业业主有权单方面解除合同。
- 反之，如果工业业主未按照合同约定支付物业费等费用，且经物业催告后在合理期限内仍未支付，物业也有权单方面解除合同。
一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：
- 如果物业或工业业主的违约行为严重到导致合同目的无法实现，如物业长期不提供服务导致工业业主无法正常使用物业，或者工业业主长期不支付费用导致物业无法维持运营，那么另一方有权单方面解除合同。
法律规定的其他情形：
- 根据相关法律法规，还可能存在其他导致合同可以单方面解除的情形，如一方被宣告破产、解散等。
约定解除情形
- 合同中明确约定了解除条件：
- 如果物业和工业业主在合同中明确约定了某些条件下可以单方面解除合同，如“若物业连续三个月未提供服务，工业业主有权单方面解除合同”，那么在满足这些条件时，一方有权按照合同约定单方面解除合同。
注意事项
单方面解除合同需通知对方：
- 无论基于法定解除情形还是约定解除情形，单方面解除合同的一方均需通知对方，并说明解除合同的理由和依据。
可能承担违约责任：
- 如果单方面解除合同的一方无法证明其解除行为符合法定或约定解除情形，那么其可能需要承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
协商解除是更优选择：
- 在实际操作中，如果物业和工业业主之间出现纠纷或矛盾，建议双方首先通过协商的方式解决。协商解除合同可以避免不必要的法律纠纷和损失，同时也有利于维护双方的长期合作关系。
建议：在签订物业合同时，双方应明确约定合同解除的条件和程序，以避免在合同履行过程中出现纠纷。如果确实需要单方面解除合同，建议先咨询专业律师的意见，确保解除行为合法合规。如果您在这方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。