核心结论：租客提前三年退租，店铺每年租金12万，损失的承担需依据合同约定及法律规定综合判断，具体如下：

1. 合同有明确约定时：
   若租赁合同中明确约定了“提前退租的违约责任”（如违约金金额、剩余租金赔偿比例等），则租客需按合同约定承担损失。例如，合同约定“提前退租需支付剩余3年租金总额的30%作为违约金”，则租客需支付12万/年×3年×30%=10.8万元。
   法律依据：《民法典》第577条（违约责任）、第585条（违约金约定）。

2. 合同无明确约定时：
   若合同未约定违约责任，房东可主张“实际损失赔偿”，即因租客退租导致的直接损失（如重新招租的空置期租金、中介费等）。例如，房东需3个月重新出租，则租客需赔偿3个月租金（12万/12×3=3万元）。
   注意：赔偿金额需以“合理范围”为限，房东需提供证据（如招租广告、中介合同）证明损失。
   法律依据：《民法典》第584条（损害赔偿范围）。

3. 租客主张减免责任的情形：
   若租客能证明退租是因不可抗力（如自然灾害、政策强制关闭）或房东违约（如未履行维修义务），可主张减免或免除责任。但需举证证明因果关系。
   法律依据：《民法典》第590条（不可抗力）、第577条（房东违约）。

建议行动：

• 房东应立即检查合同条款，固定租客退租的证据（如退租通知、沟通记录）；
  
• 若合同无约定，可与租客协商赔偿金额，或通过诉讼主张实际损失；
  
• 租客若认为赔偿过高，可要求法院调整（如违约金远超实际损失时）。
  

如有进一步细节（如合同条款、退租原因），可继续向我咨询，我会结合具体情形为您分析。