结论前置：

1. 注销抵押登记前，一般需要先解除抵押合同，但解除抵押合同并非注销抵押登记的唯一前提，还需满足其他法定条件。
2. 所行使的权利并非严格意义上的解除权，而是基于抵押合同解除或履行完毕后的注销登记请求权。

详细分析：

一、注销抵押登记与解除抵押合同的关系

在抵押法律关系中，抵押登记是设立抵押权的重要步骤，它使得抵押权具有对世效力，即可以对抗第三人。而抵押合同的解除，则是抵押法律关系终止的一种方式。当抵押合同解除或履行完毕（如债务已清偿）时，抵押权随之消灭，此时需要办理注销抵押登记手续，以恢复抵押物的自由流转状态。

1. 解除抵押合同是注销抵押登记的前提之一：在大多数情况下，要注销抵押登记，首先需要解除或确认抵押合同已经履行完毕。因为只有抵押合同不再存在或已履行完毕，抵押权才失去存在的基础，注销抵押登记才具有合法性。

2. 但并非唯一前提：除了解除抵押合同外，注销抵押登记还可能涉及其他法定条件，如抵押物灭失、抵押权实现等。在这些情况下，即使抵押合同未明确解除，也可能需要办理注销抵押登记。

二、所行使的权利性质

关于所行使的权利是否是解除权，需要明确以下几点：

1. 解除权通常指合同解除权：即合同一方在符合法定或约定条件时，有权单方面解除合同。在抵押法律关系中，如果抵押合同明确约定了解除条件，且这些条件已经成就，那么抵押权人或抵押人可以行使解除权来解除抵押合同。

2. 注销抵押登记请求权并非解除权：在抵押合同解除或履行完毕后，抵押权人或抵押人请求注销抵押登记的权利，并非严格意义上的解除权。而是基于抵押合同状态变化（如解除或履行完毕）后，对抵押物登记状态进行相应调整的请求权。这种请求权是基于法律规定和抵押合同状态变化而产生的，与解除权在性质上有所不同。

三、实际操作建议

1. 在注销抵押登记前，应确认抵押合同的状态：即是否已解除或履行完毕。如果抵押合同尚未解除或存在争议，应先通过协商、诉讼等方式解决合同问题。

2. 准备相关材料并办理注销手续：在确认抵押合同状态后，应准备相关材料（如抵押合同解除证明、债务清偿证明等），并按照当地不动产登记机构的要求办理注销抵押登记手续。

3. 注意法律程序和时限：在办理注销抵押登记过程中，应遵守相关法律程序和时限要求，避免因程序违法或超时限而导致注销无效。

四、特殊情况下的处理

如果抵押物因灭失、被征收等原因导致抵押权无法实现，或者抵押权人放弃抵押权等特殊情况发生时，即使抵押合同未明确解除，也可能需要办理注销抵押登记。此时，应根据具体情况和法律规定来处理。

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