房产证没下来时，可以签订赠与协议，但该协议的有效性及后续履行会受到一定限制。以下从不同角度为您详细分析：
一、赠与协议的有效性
合同成立与生效要件：
- 房屋赠与合同属于诺成合同，即双方当事人意思表示一致时合同即成立。只要赠与人与受赠人就房屋赠与事宜达成一致意见，并明确约定了赠与的相关事项（如房屋的具体位置、赠与的条件等），且不存在违反法律法规强制性规定、违背公序良俗等导致合同无效的情形，该赠与合同就依法成立并生效。
- 房产证尚未下来，并不影响赠与合同的法律效力。因为合同的有效性并不完全依赖于房产证的取得。
法律风险：
- 尽管赠与合同有效，但在房产证未下来的情况下，房屋的所有权尚未完全转移。根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，在办理房屋产权登记之前，赠与人有可能撤销赠与。
二、赠与协议的履行
过户登记手续：
- 受赠人要想切实取得房屋所有权，还需等待房产证办理下来后，及时办理过户登记手续。只有完成过户登记，房屋的所有权才会真正转移给受赠人。
- 如果双方签订了合法且有效的赠与协议，并在房产证办理好之后及时办理过户登记手续，那么这种赠与行为就是有效的。
赠与人的撤销权：
- 在办理过户登记之前，赠与的房屋所有权依然没有转移，赠与人随时有可能撤销赠与。这是法律赋予赠与人的权利，旨在保护赠与人的利益，防止因一时冲动或受胁迫而做出不利的赠与决定。
三、法律建议
谨慎签订赠与协议：
- 在房产证未下来的情况下签订赠与协议，双方应充分了解其中的法律风险和可能面临的后果。赠与人应谨慎考虑是否愿意承担未来可能撤销赠与的法律责任，受赠人则应考虑如何保障自己的权益。
及时办理过户登记：
- 一旦房产证办理下来，双方应尽快办理过户登记手续，以确保赠与行为的最终完成和房屋所有权的顺利转移。
咨询专业律师：
- 如果您在签订赠与协议或办理过户登记过程中遇到任何法律问题，可以直接向我咨询。我会根据您的具体情况，为您提供专业的法律建议和帮助。
总结来看，房产证没下来时签订赠与协议是有效的，但双方应充分了解其中的法律风险和可能面临的后果，并在房产证办理下来后及时办理过户登记手续。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。