在“先卖后抵押”的情形中，房屋买卖后的财产抵押效力需结合买卖合同效力、抵押合同效力及物权变动情况综合判断，具体分析如下：

一、合同效力层面

1. 买卖合同效力
   根据《民法典》第一百四十三条，有效的民事法律行为需满足：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或公序良俗。若房屋买卖合同满足上述条件，即使未办理过户登记，合同仍有效。例如，卖方与买方签订书面买卖合同，明确房屋价款、交付时间等条款，且双方均具备完全民事行为能力，该合同即对双方产生约束力。

2. 抵押合同效力
   抵押合同的效力需单独判断。若抵押合同系双方真实意思表示，且符合《民法典》关于抵押的规定（如抵押物权属清晰、抵押合同形式合法等），则抵押合同有效。但需注意，抵押权的设立可能因卖方“无权处分”而受影响。例如，卖方在房屋已出售但未过户的情况下，将房屋抵押给第三方，此时卖方对房屋的处分权受限，抵押权的设立可能存在瑕疵。

二、物权变动及权利冲突层面

1. 房屋已过户至买方
   若房屋已完成过户登记，买方取得房屋所有权。此时，卖方未经买方同意将房屋抵押的行为构成无权处分，抵押权无法设立。根据《民法典》第三百一十一条，买方作为善意第三人已取得所有权，抵押权人无权追及房屋。例如，卖方在过户后私自将房屋抵押，抵押权人仅能向卖方主张违约责任，无法对抗买方的所有权。

2. 房屋未过户至买方
   若房屋未过户，卖方仍为名义上的所有权人，但买方可依据有效买卖合同主张权利。此时需分情况讨论：

   • 抵押权人知情：若抵押权人明知房屋已出售仍接受抵押，可能被认定为恶意第三人。根据《民法典》及相关司法解释，恶意第三人无法善意取得抵押权，买方仍有权要求卖方履行过户义务。
   • 抵押权人不知情：若抵押权人不知情且符合善意取得条件（如支付合理对价、完成抵押登记等），可能善意取得抵押权。此时，买方需通过诉讼确认买卖合同效力，并要求卖方承担违约责任（如赔偿损失、解除合同等）。

三、法律后果及建议

1. 对买方的法律后果

   • 若房屋已过户，买方取得所有权，抵押权无效。
   • 若房屋未过户，买方可能面临抵押权与所有权的冲突。建议买方在签订买卖合同后及时办理过户登记，或通过预告登记、资金监管等方式降低风险。

2. 对抵押权人的法律后果

   • 若抵押权人善意取得抵押权，可依法行使抵押权（如拍卖房屋优先受偿）。
   • 若抵押权人恶意或未尽审查义务，可能面临抵押权被撤销的风险。建议抵押权人在接受抵押前核查房屋权属状况（如查询不动产登记信息）。

3. 对卖方的法律后果
   卖方“先卖后抵押”的行为可能构成违约或侵权，需承担赔偿损失、继续履行等责任。若情节严重（如虚构事实骗取贷款），还可能涉嫌刑事犯罪（如贷款诈骗罪）。

总结：房屋“先卖后抵押”的效力需结合合同效力、物权变动及权利人主观状态综合判断。建议交易各方在操作中严格遵守法律规定，及时办理权属登记，避免权利冲突。如有具体纠纷，可直接向我咨询，我将结合案情提供详细法律方案。