执行异议第28条主要适用于已经办理了商品房预售合同备案登记或者预告登记，但尚未办理所有权转移登记的房屋。以下是对这一问题的详细分析：
一、执行异议第28条的基本内容
执行异议第28条，通常指的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的第二十八条。该条款主要规定了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
- 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
- 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
- 非因买受人自身原因未办理过户登记。
二、执行异议第28条的适用房屋类型
已办理预售合同备案登记或预告登记的房屋：
- 这类房屋虽然尚未办理所有权转移登记，但已经通过预售合同备案登记或预告登记的方式，在法律上获得了一定的保护。当这类房屋被执行时，买受人可以依据执行异议第28条的规定，提出执行异议，以保护自己的合法权益。
符合执行异议第28条其他条件的房屋：
- 除了已经办理预售合同备案登记或预告登记的房屋外，如果房屋买受人能够证明自己在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，以及非因买受人自身原因未办理过户登记，那么这类房屋也适用执行异议第28条的规定。
三、实际应用中的注意事项
证据收集：
- 买受人在提出执行异议时，需要提供充分的证据来证明自己符合执行异议第28条的规定。这包括但不限于购房合同、付款凭证、占有使用证明、未办理过户登记的原因说明等。
法律程序：
- 买受人需要按照法律规定的程序提出执行异议，包括向执行法院提交书面异议申请、参加异议审查听证等。
专业咨询：
- 由于执行异议案件涉及复杂的法律问题和证据收集，建议买受人在提出执行异议前咨询专业律师，以获取更准确的法律意见和帮助。
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