针对单位里盖的职工公寓楼及小区出现问题归谁管理的问题，这主要取决于公寓楼及小区的建设性质、产权归属以及相关管理协议的约定。以下是从不同角度进行的分析：

1. 产权归属角度：

   • 若公寓楼及小区产权归单位所有：在此情况下，单位作为产权人，通常负责公寓楼及小区的整体管理，包括但不限于公共设施的维护、安全保卫、环境卫生等。若出现问题，如房屋质量、设施损坏等，原则上应由单位负责解决或协调解决。
   • 若公寓楼及小区产权已转移给职工个人：当公寓楼及小区的产权通过出售、赠与等方式转移给职工个人后，管理责任通常也会相应转移。此时，小区可能成立业主委员会，负责选聘物业服务企业，共同管理小区事务。若出现问题，如公共设施维修、绿化养护等，应由业主委员会或物业服务企业负责处理。

2. 管理协议约定角度：

   • 存在明确管理协议：若单位与职工或物业服务企业之间签订了明确的管理协议，约定了公寓楼及小区的管理责任、维修义务等，则应按照协议约定执行。协议中可能详细规定了各方在出现问题时的责任划分和解决方式。
   • 无明确管理协议：若没有明确的管理协议，则可能需要根据相关法律法规、行业惯例或公平原则来确定管理责任。在此情况下，建议单位与职工或物业服务企业进行协商，明确各自的管理职责和维修义务。

3. 法律法规角度：

   • 根据《物业管理条例》等相关法律法规：若公寓楼及小区属于物业管理范畴，则应遵守《物业管理条例》等相关法律法规的规定。这些法规通常规定了物业服务企业的职责、业主的权利和义务等，为问题的解决提供了法律依据。
   • 特殊情况下的法律法规适用：若公寓楼及小区的建设或管理涉及特殊情况，如政府补贴、公租房等，则可能还需要遵守相关特殊法律法规的规定。

针对可能出现的问题，以下是一些具体的法律建议：

• 明确产权归属：首先，应明确公寓楼及小区的产权归属，这是确定管理责任的基础。
• 签订管理协议：建议单位与职工或物业服务企业之间签订明确的管理协议，约定各自的管理职责和维修义务，以避免后续纠纷。
• 遵守法律法规：在公寓楼及小区的管理过程中，应严格遵守相关法律法规的规定，确保管理活动的合法性和合规性。
• 及时协商解决：若出现问题，建议各方及时协商解决，避免问题扩大化。若协商无果，可寻求法律途径解决。

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