在业委会未成立的情况下，物业用房是否可以对外出租，需分情况讨论：

1. 若《物业服务合同》中有明确约定：

   • 物业用房的产权归全体业主所有，其使用和收益方式应当遵循业主的共同意愿。若在签订《物业服务合同》时，已明确约定物业用房可以出租，并且出租所得用于补贴物业费收入或其他经业主同意的用途，那么物业在业委会未成立的情况下，是有权按照合同约定进行出租的。
   • 法律依据：虽然直接的法律条文可能并未明确提及此情况，但根据《民法典》中关于合同效力的规定，以及物业管理中业主共同决定事项的原则，可以推断出，若合同中有明确约定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么该约定是有效的。

2. 若《物业服务合同》中无明确约定：

   • 在没有业委会且《物业服务合同》中未明确约定物业用房可以出租的情况下，物业擅自出租物业用房可能会面临法律风险。因为物业用房的产权归全体业主所有，其使用和收益方式应当由业主共同决定。
   • 建议操作：
     • 尝试与业主沟通：物业可以尝试与业主进行沟通，了解业主对于物业用房出租的意见，看是否能够达成一致。
     • 召开业主大会讨论：如果条件允许，物业可以组织召开业主大会，就物业用房出租事宜进行讨论，并获得业主的授权。
     • 暂代管收益：如果物业已经出租了物业用房，但尚未获得业主的授权，那么物业应当暂代管出租所得收益，并确保所有收益透明，用于补贴物业费或按业主大会决定使用。同时，物业应当尽快与业主沟通，补充授权手续，以避免未来的法律纠纷。

法律风险提示：

• 如果物业在未获得业主授权的情况下擅自出租物业用房，并且出租所得未用于业主共同决定的用途，那么物业可能会面临业主的投诉或法律诉讼，要求物业交出出租所得或承担其他法律责任。

总结与建议：

• 在业委会未成立的情况下，物业用房是否可以对外出租，主要取决于《物业服务合同》中是否有明确约定。如果有约定，则按照约定执行；如果没有约定，则物业应当谨慎处理，避免擅自出租引发法律纠纷。
• 物业在处理物业用房出租事宜时，应当确保所有操作合法合规，尊重业主的共同意愿，并确保所有收益透明、用于业主共同决定的用途。

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