当物业服务不达标时，物业费的计算与支付需根据具体情况及法律规定来综合判断，不能简单一概而论。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：

一、物业服务不达标的认定

首先，需要明确什么是“物业服务不达标”。这通常指的是物业公司未能按照合同约定的服务标准和质量提供服务，如清洁不彻底、安保不到位、绿化维护不善等。业主或业主委员会有权对物业公司的服务进行监督和评价，当发现服务不达标时，可以采取相应措施。

二、物业费计算与支付的原则

1. 合同约定优先：物业费的具体数额和支付方式通常会在物业服务合同中明确约定。如果合同中规定了服务不达标时的物业费调整机制，那么应首先遵循合同约定。

2. 公平合理原则：在合同没有明确约定或约定不明确的情况下，物业费的计算与支付应遵循公平合理原则。即，物业公司应按照其实际提供的服务质量和数量来收取物业费，业主也有权根据服务质量的实际情况来支付物业费。

三、物业服务不达标时的物业费处理

1. 协商调整：

   • 当发现物业服务不达标时，业主或业主委员会可以与物业公司进行协商，要求其改进服务并调整物业费。
   • 协商过程中，双方可以就服务质量的提升、物业费的减免或调整等事项达成一致意见，并签订补充协议。

2. 法律途径解决：

   • 如果协商无果，业主或业主委员会可以通过法律途径来解决争议。
   • 可以向当地房地产行政主管部门投诉，要求其对物业公司进行监管和处罚。
   • 也可以向人民法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任，并可能涉及物业费的减免或退还。

3. 具体处理方式：

   • 部分减免：如果物业公司只是部分服务不达标，业主可以要求对其未达标部分的服务费用进行减免。
   • 全额退还：在极端情况下，如果物业公司完全未履行合同义务或服务严重不达标，业主甚至可以要求全额退还已支付的物业费（但这种情况较为罕见，且需要充分证据支持）。
   • 注意证据收集：无论采取哪种处理方式，业主都应注意收集相关证据，如照片、视频、投诉记录等，以证明物业公司的服务不达标情况。

四、法律建议

1. 仔细审查合同：业主在签订物业服务合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于服务标准、物业费计算与支付、违约责任等方面的内容。

2. 及时沟通与反馈：发现物业服务不达标时，业主应及时与物业公司沟通并反馈问题，要求其改进服务。

3. 保留证据：在沟通过程中，业主应保留好相关证据，以备不时之需。

4. 寻求法律帮助：如果问题无法通过协商解决，业主可以寻求法律帮助，通过法律途径来维护自己的合法权益。

最后需要强调的是，物业服务不达标时的物业费处理是一个复杂而敏感的问题，需要综合考虑合同约定、服务质量、公平合理原则以及法律途径等多个方面。如果您在这方面遇到问题或有任何疑问，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供专业的法律建议。