该单位与物业公司签订合同未对物业管理保洁约定考核合适吗-王富利律师

该单位与物业公司签订合同未对物业管理保洁约定考核合适吗-王富利律师｜法行宝

2025-09-10 房产纠纷

结论：单位与物业公司签订的合同中未对物业管理保洁约定考核，从法律角度讲，并不直接构成违法或合同无效的情形，但可能影响合同履行的质量和双方权益的保障，因此是否合适需结合具体情况判断。以下从不同角度进行分析：

1. 合同自由原则

法律背景：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同是双方意思表示一致的协议，合同的内容由当事人约定。这意味着，在法律允许的范围内，合同双方有权自主决定合同条款，包括是否设定考核标准。
分析：若单位与物业公司均认为无需对物业管理保洁设定具体考核标准，或双方已通过其他方式（如口头约定、行业惯例等）对服务质量进行了明确，则合同中未约定考核并不违反法律规定。

2. 合同履行的质量与风险

法律背景：虽然合同自由原则允许双方不设定考核标准，但合同的目的在于保障双方权益，确保合同得到全面、适当的履行。若缺乏考核标准，可能导致物业公司服务质量参差不齐，影响单位的正常使用和权益。
分析：
- 对单位的影响：未约定考核标准，单位在监督物业公司服务质量时可能缺乏明确依据，难以有效维护自身权益。
- 对物业公司的影响：缺乏考核标准可能使物业公司缺乏提升服务质量的动力，长期来看可能影响其市场声誉和竞争力。
建议：为保障合同履行的质量和双方权益，建议在合同中明确物业管理保洁的考核标准、考核方式及违约责任等条款。

3. 后续补救措施

法律背景：若合同中未约定考核标准，但双方在实际履行过程中发现需要设定考核，可以通过补充协议的方式对原合同进行修改或补充。
分析：补充协议是合同双方对原合同内容进行变更或补充的有效方式，具有与原合同同等的法律效力。通过补充协议设定考核标准，可以弥补原合同的不足，保障双方权益。
建议：若单位与物业公司已签订未约定考核标准的合同，且在实际履行过程中发现需要设定考核，应及时协商并签订补充协议。

4. 可能的法律后果

分析：若因未约定考核标准导致物业公司服务质量严重不符合要求，且双方无法就补救措施达成一致，单位可能面临通过法律途径解决纠纷的风险，如提起诉讼或申请仲裁等。
建议：为避免潜在的法律纠纷和损失，单位在签订合同时应充分考虑合同履行的实际需要和风险，合理设定合同条款。

总结与建议：单位与物业公司签订的合同中未对物业管理保洁约定考核，并不直接构成违法或合同无效的情形，但可能影响合同履行的质量和双方权益的保障。为保障合同的有效履行和双方权益，建议在合同中明确物业管理保洁的考核标准、考核方式及违约责任等条款。若已签订未约定考核标准的合同，且在实际履行过程中发现需要设定考核，应及时协商并签订补充协议。如有任何法律问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。

物业公司未与聘用的保洁人员签订合同，这一行为确实是违法的。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：法律依据：根据《中华人民共和国劳动合同法》的相关规定，用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系，并应当订立书面劳动合同。这是法律对用人单位的明确要求，旨在保护劳动者的合法权益，确保双方的权利义务得到明确界定。违法后果：如果物业公司未与保洁人员签订书面劳动合同，根据《劳动合同法》的规定，物业公司可能需要承担支付双倍工资、补签劳动合同等法律责任。具体来说，自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。此外，未签订劳动合同还可能导致在发生劳动争议时，物业公司面临举证困难的问题，从而增加其法律风险。实际操作建议：对于物业公司而言，为了避免法律风险，应当及时与聘用的保洁人员签订书面劳动合同，明确双方的权利义务。劳动合同应当包含工作内容、工作地点、工作时间、劳动报酬、社会保险等关键条款，以确保合同的完整性和有效性。如果保洁人员拒绝签订劳动合同，物业公司应当保留相关证据，如书面通知、聊天记录等，以证明其已经履行了签订劳动合同的义务，但保洁人员拒绝签订。特殊情况考虑：在某些特殊情况下，如保洁人员为非全日制员工或临时用工等，可能不需要签订书面劳动合同。但这种情况需要符合法律规定的特定条件，并且物业公司应当能够提供充分的证据来证明其用工形式的合法性。然而，在大多数情况下，保洁人员作为物业公司的正式员工，应当签订书面劳动合同以保障其合法权益。总结与建议：物业公司未与聘用的保洁人员签订合同是违法的，并可能面临一系列法律后果。为了避免法律风险，物业公司应当及时与保洁人员签订书面劳动合同，并确保合同内容的完整性和有效性。如果保洁人员拒绝签订或存在其他特殊情况，物业公司应当咨询专业律师以获取具体的法律建议。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

“单位里面的保洁合同参照物业合同”这句话，通常意味着在制定或理解保洁合同时，会借鉴或采用物业合同中的某些条款、原则或模式。以下是从不同角度对这句话的详细解释：合同条款的借鉴：服务内容：物业合同中通常会详细列出物业服务的内容，如公共区域的清洁、绿化、安保等。保洁合同在参照物业合同时，可能会借鉴这些服务内容的描述方式，明确保洁服务的具体范围，比如办公室、走廊、洗手间等区域的清洁。服务标准：物业合同中往往规定了服务的质量标准，如清洁的频率、使用的清洁用品等。保洁合同在参照时，也会设定相应的服务标准，以确保保洁服务的质量。费用与支付：物业合同中会明确物业费的计算方式、支付时间和方式等。保洁合同在参照时，也会规定保洁费用的计算、支付周期和支付方式，以便双方明确经济责任。合同原则的采用：公平原则：物业合同在制定时，通常会遵循公平原则，确保双方的权利和义务相对平衡。保洁合同在参照时，也会采用这一原则，确保保洁服务提供方和使用方之间的权益得到合理保障。诚实信用原则：物业合同要求双方诚实守信，履行各自的义务。保洁合同在参照时，同样会强调这一原则，要求保洁服务提供方按照约定提供服务，使用方按时支付费用。合同模式的参考：长期合作模式：物业合同往往是长期合作的合同，涉及多年的服务期限。保洁合同在参照时，如果双方有长期合作的意愿，也可以采用类似的长期合作模式，明确服务期限和续约条件。纠纷解决机制：物业合同中通常会包含纠纷解决机制，如协商、调解、仲裁或诉讼等。保洁合同在参照时，也可以借鉴这些纠纷解决机制，以便在发生争议时能够及时、有效地解决。在实际操作中，保洁合同虽然可以参照物业合同，但并不能完全等同于物业合同。因为保洁服务有其自身的特点和需求，比如服务范围可能更局限于特定区域，服务内容可能更专注于清洁等。因此，在制定保洁合同时，需要结合保洁服务的实际情况，对物业合同中的相关条款进行适当调整和补充。建议：在制定或理解保洁合同时，如果涉及参照物业合同的情况，建议双方充分沟通，明确各自的需求和期望，确保合同条款的准确性和完整性。同时，也可以咨询专业的法律人士，以确保合同的合法性和有效性。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

结论：物业未按合同约定履行义务，这一行为本身是不合法的。但小区物业与小区业委会签订的合同是否合法有效，需从多个方面进行综合判断。合同合法有效的条件主体适格：业主委员会需是依法成立并经过备案的，能够代表业主行使权利。如果业主委员会成立不合法，没有按照法定程序选举产生，或者未经相关部门备案，那么所签合同可能无效。物业企业应具备相应的资质，有合法经营物业管理业务的能力。如果物业企业没有相应资质，不具备从事物业管理服务的资格，合同同样可能无效。意思表示真实：双方在签订合同过程中，必须基于真实意愿进行协商和达成一致，不存在欺诈、胁迫、重大误解等影响意思表示真实性的情形。如果物业企业在签订合同时存在欺诈等行为，导致合同并非业主委员会的真实意愿，那么合同可能面临被撤销或无效的风险。内容合法合规：合同条款不得违反法律法规的强制性规定，例如不能约定侵犯业主合法权益或违反物业服务相关行政法规的内容。如果合同内容违反法律强制性规定，如约定物业企业可以随意提高物业费而无需经过合理评估和业主同意，或者排除物业企业应承担的基本责任和义务，这样的合同条款是无效的，严重的会导致整个合同不合法。合同内容应反映双方的真实意愿，且不能违背公序良俗。程序合法：业主委员会与物业签订合同，通常需要遵循一定的程序，如召开业主大会，就选聘物业企业及合同主要条款等重大事项征求业主意见，并获得法定比例业主的同意。如果业主委员会未按规定召开业主大会，未获得业主大会授权就擅自与物业企业签订合同，合同的效力会存在问题。物业未按合同履行义务的法律后果如果小区物业与小区业委会签订的合同是合法有效的，但物业未按合同约定履行义务，那么物业就构成了违约行为。根据《民法典》的相关规定，业主委员会可以要求物业承担违约责任，包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。如果物业的违约行为严重到导致合同目的无法实现，业主委员会还可以考虑解除合同，并要求物业承担相应的赔偿责任。建议与指导审查合同：首先，业主委员会应仔细审查与物业签订的合同，确认合同是否合法有效，以及物业是否存在违约行为。沟通协商：如果发现物业存在违约行为，业主委员会应首先与物业进行沟通协商，要求物业按照合同约定履行义务。寻求法律帮助：如果沟通协商无果，业主委员会可以寻求法律帮助，通过法律途径维护自身权益。例如，可以向法院提起诉讼，要求物业承担违约责任或解除合同等。在处理此类问题时，务必确保所有程序和内容均符合法律法规的要求，以保障合同的合法性和有效性。如果业主委员会对合同合法性或物业违约行为存在疑问，可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律建议。

结论：物业未签订物业服务合同，是否应对公共设施进行维修，需分情况讨论。若物业实际提供了服务且业主接受了服务法律背景：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，即使未签订书面物业服务合同，但物业实际提供了服务，且业主接受了该服务，双方之间仍可能形成事实上的物业服务合同关系。法律建议：在此情况下，物业有权要求业主支付相应的物业费，同时也有义务对公共设施进行维修和保养。业主若拒绝支付物业费或要求物业履行维修义务，可能面临法律纠纷。可能后果：若业主与物业之间因物业费或维修问题产生争议，物业可能通过法律途径追讨物业费，或业主可能因物业未履行维修义务而要求物业承担违约责任。若物业未提供服务或业主未接受服务法律背景：若物业未实际提供服务，或业主明确表示未接受物业的服务，则双方之间未形成物业服务合同关系。法律建议：在此情况下，物业无权要求业主支付物业费，也无义务对公共设施进行维修。若物业擅自进行维修并要求业主支付费用，业主有权拒绝。可能后果：若物业未经业主同意擅自进行维修并要求支付费用，业主可向相关部门投诉或通过法律途径维护自身权益。特殊情况：前期物业服务合同法律背景：在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通常会选聘物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。该合同对业主具有约束力。法律建议：若物业是依据前期物业服务合同提供服务，即使业主未直接签订合同，仍需按照合同约定支付物业费，并享受物业提供的服务，包括公共设施的维修。可能后果：若业主拒绝支付物业费或要求物业履行超出合同约定的义务，可能面临法律纠纷，并需承担相应的法律责任。进一步思考：业主在面对物业维修问题时，应首先确认物业是否提供了服务以及自己是否接受了服务。若对物业的服务或费用有异议，业主可通过与物业协商、向相关部门投诉或通过法律途径解决争议。业主在签订物业服务合同时，应仔细阅读合同条款，明确双方的权利和义务，以避免后续纠纷。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供专业的法律意见。

物业公司使用考核制度考核保洁工资是否违法，需分情况讨论：合法情形制度合法且程序正当：若物业公司的考核制度经过民主程序制定（如职工代表大会讨论通过），内容不违反法律强制性规定（如最低工资标准、加班费支付等），且考核过程公开透明、结果公正，则物业公司依据考核结果调整保洁工资属于合法管理行为。保洁员存在过错：若保洁员因工作疏忽、违反操作规程等行为导致物业公司遭受实际经济损失，且公司能证明损失与保洁员行为存在直接因果关系，则可依法扣除部分工资作为赔偿。但需注意：扣除后的工资不得低于当地最低工资标准；扣除比例需符合《工资支付暂行规定》第十六条（一般不超过月工资的20%）。违法情形制度违法或程序瑕疵：若考核制度未经过民主程序制定，或内容违反法律强制性规定（如规定“迟到一次扣全月工资”），则物业公司依据该制度扣款属于违法行为。无过错扣款：若保洁员未违反公司规章制度，亦未对公司造成经济损失，物业公司擅自扣款则违反《劳动合同法》第三十八条，保洁员有权要求补发工资并主张经济补偿。扣款后工资低于最低标准：即使保洁员存在过错，若扣除后的工资低于当地最低工资标准，物业公司仍需补足差额。法律建议保洁员角度：核查考核制度是否经过民主程序制定、内容是否合法；保留工资条、考核记录等证据；若认为扣款违法，可向当地劳动监察大队投诉或申请劳动仲裁。物业公司角度：完善考核制度，确保程序合法、内容合规；扣款前需与保洁员沟通，明确扣款原因及依据；扣款后需书面告知保洁员，并保留相关证据。法律依据《劳动合同法》第四条、第三十八条、第八十五条；《工资支付暂行规定》第十六条；各地最低工资标准规定。总结：物业公司使用考核制度考核保洁工资是否违法，关键在于制度是否合法、程序是否正当、扣款是否合理。若您或您所在的物业公司涉及此类纠纷，可进一步提供具体细节，我将为您详细分析法律风险及应对策略。

小区物业招保安保洁不签合同，这一行为通常是不合法的。以下从几个角度进行详细分析：法律规定角度：根据《中华人民共和国劳动合同法》的相关规定，用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系，并应当订立书面劳动合同。这意味着，无论是保安还是保洁，只要他们为小区物业提供劳动服务，物业就有义务与他们签订书面劳动合同。如果物业未与保安保洁签订书面劳动合同，那么根据法律规定，物业可能需要承担支付双倍工资、补缴社会保险等法律责任。劳动者权益保护角度：签订书面劳动合同是保护劳动者权益的重要手段。它明确了双方的权利和义务，包括工作内容、工作地点、工作时间、劳动报酬、社会保险等关键条款。如果没有书面合同，一旦发生劳动争议，如工资拖欠、工伤赔偿等，劳动者可能面临举证困难的问题，从而难以维护自己的合法权益。物业运营规范角度：从物业运营的角度来看，签订书面劳动合同也是规范管理的重要一环。它有助于物业明确员工职责，提高管理效率，减少因劳动纠纷带来的不必要的麻烦和损失。同时，规范的劳动合同管理也是物业提升服务质量、树立良好形象的重要方面。实际操作建议：对于小区物业来说，应当尽快与现有的保安保洁签订书面劳动合同，以规避法律风险。在招聘新员工时，也应当将签订书面劳动合同作为入职的必要条件之一。如果物业确实存在特殊情况无法立即签订书面合同，也应当与劳动者协商一致，并尽快补签合同，同时保留好相关证据以备不时之需。可能面临的法律后果：如果物业未与保安保洁签订书面劳动合同，且被劳动行政部门查处，物业可能会面临罚款等行政处罚。在劳动争议中，如果物业无法提供有效的书面合同作为证据，可能会承担不利的法律后果，如支付双倍工资、补缴社会保险等。综上所述，小区物业招保安保洁不签合同是不合法的行为，物业应当尽快与员工签订书面劳动合同以规避法律风险并保护员工权益。如果你作为小区业主或相关方对此有疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。

针对物业公司签订五年合同并设置每年考核的情况，核心处理方式需结合合同条款设计、考核机制合法性及后续履行管理三方面综合考量，具体分析如下：合同条款设计：明确考核规则与法律后果考核标准法定化：合同中需明确考核指标（如服务质量、业主满意度、设施维护等）、评分方式及达标线，避免模糊表述。例如，可约定“年度考核得分低于80分视为不合格”，并附具体评分细则。法律后果分层化：根据考核结果设置差异化处理方式：首次不合格：可约定整改期（如30日），整改后复核；连续两年不合格：赋予业主方单方解除权或要求物业公司支付违约金；重大违约（如考核造假、严重损害业主利益）：直接触发合同解除条款。程序合法性：考核流程需公开透明，例如提前通知考核时间、允许物业公司陈述申辩、考核结果需业主大会或业委会书面确认。考核机制合法性审查：规避法律风险避免“霸王条款”：考核规则不得单方面加重物业公司责任或排除其合法权利（如未达标即无条件没收保证金），否则可能被认定为无效条款。符合行业规范：考核指标需与物业服务等级标准（如《普通住宅小区物业管理服务等级标准》）衔接，避免脱离实际或歧视性条款。民主决策程序：若考核规则涉及业主共同利益（如调整物业费标准），需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。履行管理：动态调整与争议预防年度考核报告：业主方应每年出具书面考核报告，列明得分、扣分项及改进建议，并由双方签字确认。履约保证金机制：可要求物业公司缴纳一定比例履约保证金，考核不合格时按约定扣除，但需注意保证金总额不得超过主合同标的额的20%（依据《民法典》第586条）。争议解决条款：约定考核争议的解决方式（如协商、调解、仲裁或诉讼），并明确管辖法院或仲裁机构。实务建议：合同签订前，建议双方委托第三方机构（如行业协会）制定考核模板，确保公平性；考核过程中，保留书面沟通记录（如整改通知、复核申请等），避免口头约定；若物业公司对考核结果有异议，可依据合同约定申请复核或通过法律途径主张权利。如有具体合同条款或考核争议需要分析，可进一步提供细节，我将协助梳理法律风险点。

包含保洁、绿化、保安的合同通常属于物业服务合同范畴，其业绩可认定为物业服务业绩。以下从不同角度为你详细分析：从合同性质角度物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会或者业主签订的，由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序等服务，由业主支付报酬的合同。保洁、绿化、保安服务是物业服务中非常典型且基础的服务内容，涵盖了环境卫生维护（保洁）、区域绿化管理（绿化）以及公共秩序维护（保安）等方面，这些服务共同构成了物业服务的主要部分。所以，包含这些内容的合同符合物业服务合同的性质，其业绩自然属于物业服务业绩。从行业惯例角度在物业管理行业中，普遍将提供保洁、绿化、保安等综合服务的合同视为物业服务合同。物业企业通过与业主或业主委员会签订此类合同，为小区或物业区域提供全方位的服务，以提升居住环境和生活质量。这种行业惯例也得到了市场的广泛认可和实践的检验，大多数物业项目都是通过签订包含这些服务的合同来明确双方的权利和义务的。因此，从行业惯例来看，这类合同的业绩应认定为物业服务业绩。从法律认定角度虽然目前没有一部专门的法律对“物业服务业绩”进行明确定义，但根据《中华人民共和国民法典》中关于物业服务合同的相关规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。这表明，保洁、绿化、保安等服务是物业服务人应当履行的法定义务，也是物业服务合同的重要内容。因此，从法律层面可以推断，包含这些服务的合同业绩属于物业服务业绩。特殊情况说明如果合同中虽然包含了保洁、绿化、保安等服务内容，但合同的主要目的或核心条款并非围绕物业服务展开，而是有其他特殊约定或目的，那么可能需要根据具体情况来判断该合同业绩是否属于物业服务业绩。例如，如果合同是某个大型商业综合体与专业服务公司签订的，主要目的是为了满足商业运营的特殊需求，如为特定商户提供定制化的保洁、绿化、保安服务，且合同中明确排除了物业服务的一般性条款和义务，那么这种情况下可能不宜将该合同业绩简单认定为物业服务业绩。不过，这种情况相对较少见，且需要结合合同的具体条款和实际情况进行综合判断。建议：在实际操作中，如果需要明确某份包含保洁、绿化、保安服务的合同业绩是否属于物业服务业绩，可以仔细审查合同的具体条款和目的，或者咨询相关的行业主管部门或专业机构以获取更准确的判断。如果你有具体的合同或案例需要分析，可以直接向我咨询，我会结合实际情况为你提供更详细的法律建议。

物业保洁不签合同并不一定直接违法，但可能涉及法律风险和权益保障问题，具体需分情况讨论：物业与保洁人员的关系：劳动关系：如果物业与保洁人员之间构成劳动关系，那么根据《中华人民共和国劳动合同法》的规定，双方应当签订书面劳动合同。未签订书面劳动合同的，物业可能面临支付双倍工资、补签合同等法律责任。此外，不签合同还可能影响保洁人员的社保缴纳、工伤赔偿等权益。劳务关系或承揽关系：如果物业与保洁人员之间构成的是劳务关系或承揽关系，那么法律并未强制要求签订书面合同。但即便如此，为了明确双方的权利义务，避免纠纷，建议还是签订书面协议。物业与保洁公司的关系：如果物业是将保洁服务外包给专业的保洁公司，那么物业与保洁公司之间应当签订服务合同。此时，保洁公司与其员工之间的关系由保洁公司自行管理，物业一般不直接涉及。但物业有义务监督保洁公司履行合同义务，包括保洁人员的资质、服务标准等。若保洁公司未与其员工签订劳动合同，这是保洁公司与其员工之间的问题，物业一般不直接承担法律责任。但物业在选择保洁公司时，应尽到合理的审查义务，避免因保洁公司的不规范行为给物业带来不必要的麻烦。法律后果与建议：对于物业：如果未与保洁人员签订劳动合同且构成劳动关系，物业可能面临劳动监察部门的处罚、支付双倍工资等法律责任。因此，建议物业在与保洁人员建立劳动关系时，及时签订书面劳动合同，明确双方的权利义务。对于保洁人员：如果未签订劳动合同且认为与物业构成劳动关系，可以收集相关证据（如工作证、工资条、考勤记录等）向劳动监察部门投诉或申请劳动仲裁，维护自己的合法权益。对于双方：无论构成何种关系，签订书面合同都是明确双方权利义务、避免纠纷的有效方式。因此，建议物业和保洁人员（或保洁公司）在合作前签订书面合同，并妥善保管合同文本。总结来说，物业保洁不签合同是否违法取决于物业与保洁人员之间的具体关系。如果是劳动关系且未签订书面合同，则可能违法并面临法律责任；如果是劳务关系或承揽关系且未签订书面合同，则虽不直接违法但可能引发纠纷。因此，建议物业在与保洁人员合作时明确关系性质并签订书面合同以保障双方权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

针对您提出的小区物业合同未约定巡逻频次和保洁打扫次数的问题，这确实是一个在物业管理中常见的合同漏洞情况。以下是我从法律角度为您提供的详细分析：合同漏洞与补充解释：当物业合同中未明确约定巡逻频次和保洁打扫次数时，这构成了合同内容的漏洞。根据《中华人民共和国民法典》中关于合同漏洞填补的原则，双方可以首先尝试通过协商来补充约定这些关键条款。如果协商不成，可以依据行业惯例、物业服务标准或者参考类似物业项目的服务内容来合理确定这些频次。行业惯例和物业服务标准通常可以作为判断物业服务是否达标的重要参考。物业服务标准与行业惯例：物业服务标准可能因地区、物业类型（如住宅、商业、工业等）而有所不同。您可以查阅当地物业管理协会或相关部门发布的物业服务标准，这些标准通常会明确规定巡逻和保洁的基本要求。行业惯例也是判断物业服务内容的重要依据。如果同一地区或相似类型的物业项目普遍采用某种巡逻和保洁频次，那么这也可以作为您小区物业服务内容的合理参考。业主大会与业主委员会的作用：业主大会和业主委员会在物业管理中扮演着重要角色。他们可以代表业主与物业公司进行协商，就巡逻频次和保洁打扫次数等关键条款进行补充约定。如果物业公司未能按照协商结果或行业惯例提供服务，业主大会或业主委员会有权要求物业公司进行整改，甚至可以解除与物业公司的合同关系。法律救济途径：如果物业公司未能按照约定或行业惯例提供服务，且经业主大会或业主委员会催告后仍未改正，业主们可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。这可能包括向当地物业管理主管部门投诉、提起民事诉讼要求物业公司承担违约责任等。在提起诉讼时，业主们需要提供充分的证据来证明物业公司未能按照约定或行业惯例提供服务。针对您的情况，我建议您采取以下步骤：首先，尝试与物业公司进行协商，就巡逻频次和保洁打扫次数等关键条款进行补充约定。其次，如果协商不成，可以查阅当地物业管理协会或相关部门发布的物业服务标准，或者参考类似物业项目的服务内容，作为判断物业服务是否达标的依据。最后，如果物业公司仍然未能按照约定或行业惯例提供服务，您可以考虑通过业主大会或业主委员会来维护自己的权益，甚至考虑通过法律途径来解决问题。希望以上分析能对您有所帮助。如果您在物业管理方面还有其他问题或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。

新的物业公司进驻后没有重新与业主签订物业合同，这一行为是否合规，需分情况讨论：原物业合同继续有效的情况法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。这意味着，如果新物业公司是在原合同终止后，作为临时接管或过渡性质的物业服务人，且原合同中有关于合同终止后临时接管的条款，或者业主大会同意新物业公司按原合同条款继续服务，那么新物业公司未重新签订合同可能是合规的。实际操作：在这种情况下，新物业公司通常会与业主委员会或业主代表进行沟通，明确服务内容、期限和费用等关键条款，并可能以书面形式确认这些安排，尽管不是正式的物业合同，但也具有一定的法律效力。需要重新签订物业合同的情况法律依据：如果原物业合同已经终止，且没有上述临时接管或过渡性质的安排，那么新物业公司进驻后应当与业主或业主大会重新签订物业合同。这是基于合同法的原则，即合同的成立需要双方意思表示一致，并明确各自的权利和义务。实际操作：新物业公司进驻后，应主动与业主委员会或业主代表联系，协商并签订新的物业合同。合同内容应包括服务范围、服务标准、服务费用、合同期限等关键条款，以确保双方权益得到保障。未重新签订合同的法律后果如果新物业公司未重新签订合同即提供服务：这可能构成无合同服务，双方的权利和义务可能不明确，容易引发纠纷。例如，如果新物业公司提高了服务费用，但未经业主同意，业主可能有权拒绝支付增加的费用。如果业主未提出异议并接受了服务：在某些情况下，如果业主未对新物业公司未签订合同即提供服务的行为提出异议，并实际接受了服务，那么可能被视为双方以实际行为表示认可了服务关系。然而，这种认可并不等同于正式的合同关系，仍可能存在法律风险。建议：对于新物业公司而言，进驻后应尽快与业主或业主大会签订新的物业合同，明确双方的权利和义务，以避免潜在的法律纠纷。对于业主而言，如果发现新物业公司未签订合同即提供服务，应及时与新物业公司沟通并要求签订合同。如果新物业公司拒绝签订合同或存在其他违法行为，业主可以向相关部门投诉或寻求法律援助。总结：新的物业公司进驻后是否需要重新签订物业合同，取决于原合同的终止情况、双方是否有临时接管或过渡性质的安排以及业主大会的意见等因素。为确保双方权益得到保障，建议新物业公司进驻后尽快与业主或业主大会签订新的物业合同。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

物业公司未按照合同约定履行职责，您可以通过以下途径进行管理和维权：与物业公司协商：首先，您可以尝试与物业公司进行友好协商，明确指出其未按照合同约定履行职责的具体事项，并要求其立即改正。这是最直接且成本最低的解决方式，有助于维护双方的良好关系。向业主委员会反映：如果协商无果，您可以向所在小区的业主委员会反映情况。业主委员会作为业主的代表机构，有责任监督物业公司的服务，并可以协调解决相关问题。业主委员会可以要求物业公司限期整改，甚至可以提议更换物业公司。向相关行政部门投诉：若物业公司拒不整改或整改不到位，您可以向当地的房地产管理部门、物业管理部门或消费者协会等行政部门投诉。这些部门有权对物业公司的行为进行监管，并可以依法对其进行处罚或采取其他管理措施。具体投诉流程：准备相关证据：包括物业服务合同、物业公司未履行职责的证据（如照片、视频、证人证言等）。撰写投诉信：详细描述物业公司未按照合同约定履行职责的情况，并附上相关证据。提交投诉：将投诉信及相关证据提交给相关行政部门，并等待其处理结果。通过法律途径解决：如果上述途径均无法解决问题，您可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。具体来说，您可以向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任，并赔偿因此给您造成的损失。诉讼流程：准备诉讼材料：包括起诉状、证据材料（如物业服务合同、物业公司未履行职责的证据、损失计算依据等）。提交法院：将诉讼材料提交给有管辖权的法院，并缴纳诉讼费用。等待审理：法院将依法对案件进行审理，并作出判决。在维权过程中，您需要注意以下几点：保留证据：务必保留好与物业公司签订的合同、物业公司未履行职责的证据以及因此给您造成的损失的相关证据。这些证据将是您维权的重要依据。及时行动：一旦发现物业公司未按照合同约定履行职责，应及时采取行动，避免损失扩大。理性维权：在维权过程中，应保持理性，避免采取过激行为或言语攻击物业公司及其工作人员。最后，我建议您在维权前先咨询专业律师（即我本人，宋文花律师，专注于婚姻家庭、房产纠纷等领域）的意见，以便更准确地了解自己的权益和维权途径。如果您有任何法律问题或需要进一步的帮助，请随时向我咨询。