关于“二手房合同签了贷款办不下来三方免责解除合同，定金能退吗”的问题，以下是我的详细解答：
结论：定金能否退还，主要取决于贷款无法办理的原因以及合同中的具体约定。
分析说明：
因购房者自身原因：
- 若因购房者自身原因，如信用记录不良、收入证明不达标等导致贷款办不下来，一般情况下定金难以退还。因为购房者有义务确保自身具备贷款能力并完成交易。此时，退房可能需承担违约责任。
因售房者原因：
- 若因售房者原因，比如房屋产权存在纠纷、未如实告知房屋抵押情况等，致使贷款无法办理，购房者有权要求退还定金。售房者有责任保证房屋状况清晰，不影响交易正常进行。
因不可归责于双方的原因：
- 若因不可归责于双方的原因，如银行贷款政策调整、不可抗力等导致贷款办不下来，定金通常可协商退还。双方应秉持公平合理原则，通过协商或法律途径解决定金退还问题。
合同中的具体约定：
- 如果合同中明确约定了贷款批不下来时定金的处理方式，如“贷款批不下来退定金”，则按照合同约定执行。此时，购房者有权要求退还定金。
法律依据：
- 《民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
行动建议：
- 首先，双方应仔细审查合同中的相关条款，特别是关于定金退还的约定。
- 其次，根据贷款无法办理的具体原因，判断责任归属，并据此进行协商或采取法律措施。
- 最后，如果协商无果，购房者可以考虑提起民事诉讼，维护自己的合法权益。
综上所述，定金能否退还取决于多种因素，包括贷款无法办理的原因、合同中的具体约定以及法律法规的规定。在处理此类问题时，建议双方保持冷静、理性协商，并寻求专业法律意见的支持。