针对您提出的“在建工程抵押转固定资产，但抵押如何执行”的问题，以下是一个详细且深入的解答：

一、概念与背景

首先，我们需要明确几个关键概念：

1. 在建工程抵押：这是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

2. 正式抵押：通常指建筑物竣工验收后，以完整的房地产（包括土地和房屋）作为抵押物进行的抵押登记。

当在建工程项目完工并通过验收后，原来的在建工程抵押需要转换为正式抵押，以确保贷款的持续有效性和抵押物的合法性。

二、转换流程与步骤

1. 项目竣工验收：

   • 确保在建工程已按照设计要求完成全部建设内容，并通过相关部门的竣工验收。
   • 取得《建设工程竣工验收备案表》或其他等效文件。

2. 办理房地产权证：

   • 向不动产登记机构申请办理房地产权证（即“大产证”），将土地使用权和房屋所有权合并登记。
   • 需提交的材料可能包括：竣工验收证明、规划验收合格证、测绘报告等。

3. 解除在建工程抵押登记：

   • 向原抵押登记机关申请注销在建工程抵押登记。
   • 需提供抵押权人（如银行）同意解除抵押的证明文件。

4. 办理正式抵押登记：

   • 以新取得的房地产权证为抵押物，向不动产登记机构申请办理正式抵押登记。
   • 签订新的抵押合同，明确抵押范围、期限、权利义务等条款。

5. 更新贷款合同与相关协议：

   • 根据新的抵押情况，可能需要与银行重新签订或补充贷款合同。
   • 确保所有法律文件的一致性和有效性。

三、抵押执行的具体操作

在转换过程中，抵押的执行主要体现在以下几个方面：

1. 抵押物的变更：从在建工程转变为完整的房地产，抵押物的价值、范围等可能发生变化，需要在新的抵押合同中明确。

2. 抵押登记的更新：注销原在建工程抵押登记，办理新的正式抵押登记，确保抵押权的合法性和有效性。

3. 贷款合同的调整：根据新的抵押情况，可能需要调整贷款合同的条款，如贷款金额、期限、利率等，以反映抵押物的实际价值。

四、注意事项与法律风险

1. 时间节点把控：在建工程抵押转为正式抵押需在项目竣工验收后及时办理，避免抵押物状态与实际不符导致的法律风险。

2. 材料准备齐全：办理过程中需提交大量证明材料，建议提前整理并核对清单，确保一次性通过审核。

3. 抵押权人配合：银行作为抵押权人需全程参与并配合办理手续，特别是解除原抵押和设立新抵押的环节。

4. 税费缴纳：办理房地产权证和抵押登记可能涉及契税、印花税等税费，需提前预留资金。

5. 法律咨询：建议聘请专业律师或法律顾问协助办理，确保流程合规并规避潜在纠纷。

五、实际案例说明

以某房地产开发企业为例，该企业在建设过程中以在建工程抵押向银行贷款。项目竣工验收后，企业按照上述流程办理了房地产权证、注销了原在建工程抵押登记、办理了正式抵押登记，并更新了贷款合同。通过这一系列操作，企业成功完成了抵押转换，保障了贷款资金的持续性，同时避免了因抵押物状态变化引发的法律风险。

六、总结与建议

在建工程抵押转为正式抵押的本质是抵押物从“在建状态”转变为“完整房地产”，需通过一系列法定程序实现抵押权的延续。开发商应建立专项管理机制，在项目竣工前提前启动转换准备工作，并与金融机构、政府部门保持密切沟通，确保流程顺畅。同时，聘请专业律师或法律顾问协助办理，可以进一步规避潜在的法律风险。