在抵押与租赁的法律关系中，若抵押设立先于租赁，相关法律依据主要为《中华人民共和国民法典》第四百零五条。以下是对此问题的详细分析：
一、法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百零五条：
- 内容：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。反之，若抵押权设立在先，且租赁物未转移占有或承租人明知抵押事实仍进行租赁的，抵押权在实现时通常优先于租赁权。
- 解读：此条款明确了“抵押不破租赁”原则的例外情况。即，只有当租赁物在抵押前已出租并实际转移占有时，租赁关系才能对抗后来设立的抵押权。若抵押权先于租赁权设立，且租赁物未转移占有或承租人明知抵押事实，则抵押权在实现时可以不顾及后续建立的租赁关系。
二、法律后果
- 抵押权优先原则：当抵押权先于租赁权设立时，原已登记的抵押权不受后续租赁关系的影响。抵押权人有权要求承租人交出租赁的财产以便处置，实现其抵押权。
- 承租人的风险：承租人若租赁了存在先设立抵押权的财产，可能面临因抵押权实现而导致的租赁关系被终止的风险。因此，承租人在签订租赁合同前，应仔细审查租赁物的权利状况，包括是否存在抵押权等，以确保自身权益不受损害。
三、实际操作建议
- 对于抵押人：在设定抵押后，如需出租抵押物，应明确告知承租人抵押情况，并确保租赁行为不会损害抵押权人的权益。这有助于避免后续的法律纠纷。
- 对于承租人：在签订租赁合同前，应详细查询租赁物的权利状况，包括是否存在抵押权等。若租赁物已存在抵押权，承租人应谨慎考虑租赁风险，并可要求抵押人提供相应的担保或保障措施。
- 风险防范：承租人在租赁前可通过查询不动产登记信息、要求抵押人出具相关证明文件等方式，了解租赁物的权利状况。同时，在租赁合同中明确约定因抵押权实现导致租赁关系终止时的违约责任和赔偿方式，以降低自身风险。
总结来看，在抵押与租赁的法律关系中，若抵押设立先于租赁，且租赁物未转移占有或承租人明知抵押事实仍进行租赁的，抵押权在实现时通常优先于租赁权。因此，当事人在进行抵押和租赁活动时，应严格遵守相关法律法规，确保自身权益不受损害。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。