针对您提出的“销售返租行政处罚依据”的问题，以下是我为您提供的详细解答：
销售返租，特别是售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房，是受到相关法律法规严格监管的行为。其行政处罚的主要依据是《商品房销售管理办法》。
一、法律依据
根据《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”这一条款明确禁止了房地产开发企业在商品房未竣工时采用售后包租或变相售后包租的方式进行销售。
二、处罚条款
对于违反上述规定的行为，《商品房销售管理办法》第四十二条第一款第（四）项（注：参考信息中提及为第（三）项，但根据实际处罚决定书内容应为第（四）项的类似情形或具体条款编号可能因版本更新而有所变化，此处以处罚决定书实际引用为准，核心意思是存在对应处罚条款）规定了相应的处罚措施：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。……（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的。”
三、处罚程序
在实际操作中，行政处罚通常遵循以下程序：
立案：对符合立案条件的违法行为，行政机关应在发现之日起7日内立案，并填写《行政案件立案审批表》。
调查：执法人员应进行现场检查、询问和拍照等调查工作，并出示执法证件，听取当事人辩解陈述。
审查：根据调查取证结果，填写《行政案件处理审批表》，并下达《行政处罚事先告知通知书》。当事人要求听证的，应举行听证并做好听证笔录。
告知：在作出行政处罚决定前，应制作《行政处罚事先告知书》送达当事人，告知其违法事实及享有的陈述、申辩等权利。
决定：制作行政处罚决定书，载明行政处罚告知、当事人陈述申辩或听证情况等内容。
送达：将行政处罚文书按照法定方式送达当事人。
执行：当事人逾期不履行行政处罚决定的，由执法科室申请人民法院强制执行。
四、实际案例
以恩施市城市管理执法局对恩施天欣置业有限公司的行政处罚为例，该公司因采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房，被处以警告并罚款3万元。这一案例充分说明了销售返租行为可能面临的法律后果。
综上所述，销售返租，特别是售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房，是违反《商品房销售管理办法》的行为，可能面临警告、责令限期改正以及罚款等行政处罚。因此，房地产开发企业在销售商品房时，应严格遵守相关法律法规，避免采用违规的销售方式。