售后包租、售后返租的界定及处罚依据如下：
一、界定
- 售后包租：通常指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。简单来说，就是开发商卖房后，承诺在一定期限内将房屋租回或代为出租，以此吸引购房者购买。
- 售后返租：与售后包租类似，也是开发商将房屋出售给购房者后，再与购房者签订租赁合同，承诺在一定期限内按照约定的租金标准将房屋返租给开发商或其指定的第三方。这种模式往往与高回报承诺相结合，以吸引投资者。
共同特征：
- 销售与租赁结合：均涉及房屋的销售和后续的租赁行为。
- 承诺回报：开发商通常会承诺在一定期限内给予购房者固定的租金回报或购房优惠。
- 风险隐藏：由于开发商的承诺往往缺乏足够的保障，购房者可能面临租金无法按时支付、房屋空置等风险。
二、处罚依据
- 违反房地产管理法规：
- 根据《商品房销售管理办法》等相关规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。违反这些规定的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，并可处以罚款。
- 涉及非法集资风险：
- 如果售后包租、售后返租行为涉及向不特定对象吸收资金，并承诺在一定期限内给予回报，且符合非法集资的特征，那么可能构成非法集资行为。根据《防范和处置非法集资条例》等相关规定，非法集资人应当承担相应的法律责任，包括返还集资款、支付利息（如有约定）以及可能面临的罚款、刑事责任等。
- 合同欺诈或违约：
- 如果开发商在售后包租、售后返租过程中存在欺诈行为，如虚构租金回报、隐瞒房屋真实情况等，或者违反租赁合同约定不按时支付租金，那么购房者可以依据《民法典》等相关规定，要求开发商承担违约责任或赔偿损失。
三、建议
- 谨慎投资：购房者在面对售后包租、售后返租等销售模式时，应保持谨慎态度，充分了解开发商的信誉和实力，以及房屋的真实情况和市场前景。
- 审查合同：在签订购房合同和租赁合同时，应仔细审查合同条款，确保自己的权益得到充分保障。特别是关于租金支付、房屋使用、违约责任等方面的条款，应明确约定并避免模糊不清。
- 及时维权：如果购房者发现开发商存在违法行为或违约行为，应及时向相关部门投诉或寻求法律援助，以维护自己的合法权益。
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