土地增值不免征的情形，实际上是指那些不符合土地增值税免征条件，因此需要依法缴纳土地增值税的情况。以下是从多个角度对土地增值不免征情形的详细分析：

1. 销售非普通标准住宅或增值额超过扣除项目金额20%的普通标准住宅

   • 情形说明：纳税人销售自建或购买的普通标准住宅，若增值额超过扣除项目金额的20%，则需缴纳土地增值税。对于非普通标准住宅（如高档住宅、别墅等），无论增值额多少，通常均需缴纳土地增值税。
   • 法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条明确规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。反之，则需缴纳。

2. 企事业单位销售非公租房或改造安置住房的旧房

   • 情形说明：企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为非公租房或非改造安置住房房源的，无论增值额多少，均需缴纳土地增值税。
   • 法律依据：此情形不属于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定的免征范围。

3. 个人销售非自有住房或不符合免税条件的自有住房

   • 情形说明：个人销售非自有住房（如投资性房产、商业用房等），或虽为自有住房但不符合免税条件（如未居住满五年、非家庭唯一住房等）的，需缴纳土地增值税。
   • 法律依据：个人转让住房的免税条件通常包括居住满一定年限且为家庭唯一住房等。不符合这些条件的，需依法纳税。

4. 因非国家建设需要导致的房地产转让

   • 情形说明：因非国家建设需要（如商业开发、个人交易等）导致的房地产转让，无论增值额多少，均需缴纳土地增值税。
   • 法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定的免征情形中，不包括因非国家建设需要导致的房地产转让。

5. 合作建房后用于非自用目的

   • 情形说明：一方出地、一方出资合作建房后，若房屋未用于自用目的（如出租、出售等），则需缴纳土地增值税。
   • 法律依据：合作建房自用的，暂免征收土地增值税。但用于非自用目的的，则不符合免税条件。

6. 被撤销金融机构用财产清偿债务时转让的不动产、无形资产等（非免征情形下的特殊情况）

   • 情形说明：虽然被撤销的金融机构用财产清偿债务时转让的不动产、无形资产等在特定条件下免征土地增值税，但若不符合这些条件（如转让给非特定对象、用于非特定目的等），则需缴纳土地增值税。不过，此点更多是从反面说明哪些情形下可能不免征，而直接的不免征情形应聚焦于不符合免征条件的具体转让行为。
   • 注意：此点作为补充说明，实际不免征情形应直接依据不符合免征条件的具体转让行为来判断。

7. 企业改制重组过程中不符合暂不征收条件的土地增值税

   • 情形说明：企业改制重组过程中涉及的土地增值税，若不符合暂不征收的条件（如不符合整体改制、合并、分立以及以房地产作价入股进行投资等特定行为的要求），则需缴纳土地增值税。
   • 法律依据：《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》等文件规定了暂不征收土地增值税的具体条件。不符合这些条件的，需依法纳税。

综上所述，土地增值不免征的情形主要包括销售非普通标准住宅或增值额超过扣除项目金额20%的普通标准住宅、企事业单位销售非公租房或改造安置住房的旧房、个人销售非自有住房或不符合免税条件的自有住房、因非国家建设需要导致的房地产转让、合作建房后用于非自用目的以及企业改制重组过程中不符合暂不征收条件的土地增值税等。在实际操作中，纳税人应密切关注相关法律法规及地方政策的变化，并咨询专业律师以确保合规纳税。如有任何法律问题，可直接向我咨询。