先抵后买的抵押房在一定条件下可以打执行异议。这涉及到对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条、第二十八条、第二十九条的理解和适用，以及《民法典》关于抵押权的相关规定。以下是对这一问题的详细分析：

一. 执行异议的法律依据

根据《执行异议和复议规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。这意味着，在一般情况下，抵押权人对抵押房产享有优先受偿权，案外人（包括先抵后买的买受人）提出的执行异议可能不会被支持。然而，该条规定的但书部分，即“法律、司法解释另有规定的除外”，为特定情况下的执行异议提供了可能。

二. 先抵后买的买受人的权利

1. 商品房消费者的特殊保护

   • 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）的相关规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。这里的“商品房消费者”应当仅限于符合一定条件的购房者，如用于居住且名下无其他用于居住的房屋等。如果先抵后买的买受人是符合这些条件的商品房消费者，其提出的执行异议可能会得到法院的支持。

2. 一般房屋买受人的权利

   • 对于一般的房屋买卖合同买受人（非商品房消费者），其权利并不必然优先于抵押权人的抵押权。然而，根据《执行异议和复议规定》第二十八条，如果买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或非因买受人自身原因未办理过户登记，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。这意味着，在符合这些特定条件下，即使是先抵后买的买受人，也有可能提出成功的执行异议。

三. 实际案例分析

在实践中，已有多个案例涉及先抵后买的抵押房执行异议问题。这些案例表明，法院会根据具体案情，综合考虑买受人是否为商品房消费者、是否满足《执行异议和复议规定》第二十八条的条件等因素，来作出是否支持执行异议的裁定。

四. 我的观点

先抵后买的抵押房在一定条件下可以打执行异议。买受人应首先判断自己是否为商品房消费者，并据此选择适用的法律依据。如果不是商品房消费者，则应努力满足《执行异议和复议规定》第二十八条的条件，以增加执行异议成功的可能性。在任何情况下，买受人都应咨询专业律师，以获取针对个人情况的具体法律建议和策略。

• 例如，如果买受人在购买抵押房前已知晓抵押权的存在，且已支付了全部价款并实际占有了房屋，但因开发商的原因未能办理过户登记，那么该买受人就有可能依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定提出执行异议。

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