签了退租协议但未退房，协议是否有效需视协议内容而定，但一般情况下，协议仍然有效。针对这一问题，我们可以从以下几个方面进行分析：

一. 协议的有效性

1. 协议成立即生效：根据《民法典》的相关规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。因此，退租协议一旦签订，即表示双方达成了退租的合意，协议原则上即生效。
2. 协议内容决定权利义务：退租协议的具体内容会明确双方的权利和义务，包括退租的时间、方式、责任等。即使未实际退房，只要协议内容合法、有效，且双方均无异议，协议仍然具有法律效力。

二. 未退房的影响

1. 可能构成违约：如果退租协议中明确规定了退房的时间和方式，而承租人未按约定退房，则可能构成违约。此时，出租人可以根据协议约定要求承租人承担违约责任。
2. 不影响协议效力：未退房的事实并不影响退租协议本身的效力。即使承租人未按时退房，协议中的其他条款仍然有效，双方仍需按照协议约定履行各自的义务。

三. 实际操作建议

1. 检查协议条款：首先，建议双方仔细检查退租协议的条款，明确各自的权利和义务，特别是关于退房时间和方式的规定。
2. 协商解决：如果承租人未按时退房，双方应首先通过协商的方式解决问题。出租人可以要求承租人尽快退房，并承担因未按时退房而产生的相关费用或损失。
3. 法律途径维权：如果协商无果，出租人可以根据退租协议中的约定，通过法律途径维护自己的合法权益。

我建议：在实际操作中，双方应严格按照退租协议的约定履行各自的义务。如果因特殊情况无法按时退房，应及时与出租人沟通并协商解决。同时，也建议双方在签订退租协议时，明确约定退房的时间、方式以及违约责任等条款，以避免后续纠纷的发生。如有进一步需要，您可以继续咨询我。