物业通常会与业主委员会或单个业主签订协议。具体分析如下：

一. 与业主委员会签订协议

• 在一个物业管理区域内，业主们会通过一定程序选举产生业主委员会，代表全体业主的利益。业主委员会有权与物业服务企业进行协商，并就物业服务的内容、标准、费用、期限等各项具体事项达成一致，然后签订书面的物业服务合同。这份合同明确了双方的权利和义务，保障了小区物业服务的正常开展。

• 例如，某小区业主委员会与物业服务企业签订了一份为期三年的物业服务合同，其中详细规定了物业服务的内容、标准和费用等。这份合同就是业主委员会与物业服务企业之间协议的具体体现。

二. 与单个业主签订协议

• 在某些特定情况下，如小区尚未成立业主委员会，或者针对一些特殊的物业服务需求，物业服务企业可能会直接与单个业主签订服务协议。这份协议会根据具体服务事项和双方协商的内容来确定。

• 例如，某业主因特殊需要，与物业服务企业签订了一份关于家庭保洁的服务协议。这份协议就是物业服务企业与单个业主之间协议的具体实例。

综上所述，物业通常会与业主委员会或单个业主签订协议，以明确双方的权利和义务，确保物业服务的正常进行。如有进一步需要，您可以继续咨询我。