针对您提出的“不是跟房东签的租赁合同是否有效”的问题，以下是我的详细解答：
结论：租赁合同不是与房东直接签订，其效力取决于签订人的身份和房东的后续行为。
分析说明：
若签订者为房东的授权代理人：
- 情况说明：如果签订租赁合同的人是房东明确授权的代理人，并且持有合法的授权委托书，那么该代理人以房东的名义签订的合同是有效的。此时，合同效力及于房东，房东应受合同约束。
- 法律依据：根据《民法典》的相关规定，代理人实施的民事法律行为对被代理人（即房东）发生效力。
若签订者为转租人：
- 情况一：若转租人获得了房东的同意进行转租，那么转租合同是有效的。
- 情况二：若转租人未获得房东的同意就擅自转租，房东有权解除与转租人的原租赁合同，此时转租合同可能无法继续履行。但转租合同在转租人与承租人之间仍然有效，承租人可以向转租人主张违约责任。
- 法律依据：同样依据《民法典》的相关规定，未经被代理人追认的无权代理行为对被代理人不发生效力，但在转租人与承租人之间，合同仍然具有相对性。
若签订者既无授权也非合法转租人：
- 情况说明：如果签订租赁合同的人既没有房东的授权，也不是合法的转租人，那么该合同可能是无效的。此时，承租人可以要求签订者返还已支付的费用，并赔偿因此造成的损失。
- 法律依据：根据《民法典》第一百七十一条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
总结：因此，租赁合同不是与房东直接签订时，其效力并非绝对无效，而是取决于签订人的身份以及房东的后续行为。在签订租赁合同前，建议承租人务必核实签订人的身份和权限，以确保合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。