您好，关于工业厂房作为商业用途出租是违反效力性强制规定还是管理性强制规定的问题，我可以为您提供以下详细解答：

首先，我们需要明确什么是效力性强制规定和管理性强制规定。效力性强制规定通常指的是直接决定合同效力的法律规定，如果违反了这些规定，合同将被认定为无效。而管理性强制规定则更多地是对某种行为的管理或约束，违反这些规定可能会导致行政处罚等法律后果，但并不一定影响合同的效力。

针对您的情况，根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的相关规定，不得擅自改变土地用途，改变土地用途的必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记。这些规定实际上是从土地用途管制角度对土地使用者提出的行政管理性要求，属于管理性强制规定。

违反这些管理性强制规定，主要会导致相关行政管理机关对土地使用者进行行政处罚，比如罚款、责令恢复原状等，但并不会直接导致改变土地用途的租赁合同无效。这是因为《房地产管理法》及其配套法律法规并未明确禁止涉案土地上房屋的出租行为，只要将租金中的土地收益部分上缴国家，就不损害国家利益。

进一步来说，工业用地转商业用地的审批是合同履行过程中的问题，与合同的效力是两个不同的法律关系。即使审批未能通过，也不必然导致租赁合同无效。合同的效力应当依据合同法的规定来判断，而不是仅仅依据土地用途的变更审批结果。

因此，综上所述，工业厂房作为商业用途出租违反的是管理性强制规定，而不是效力性强制规定。这意味着，虽然违反这些规定可能会导致行政处罚等法律后果，但并不一定会影响租赁合同的效力。当然，在实际操作中，还是建议您尽量遵守相关法律法规，确保土地用途的合法性，以避免不必要的法律纠纷。