集体资产中的农村集体土地出让必须招投标，但特殊情形下可以不公开招投标。以下是详细分析：

一. 农村集体土地出让必须招投标

• 根据广州市政府常务会议审议通过的《广州市农村集体资产交易管理办法》，确立公开竞投为原则、协商谈判为补充的交易方式，其中明确指出农村集体土地出让必须招投标。这一规定旨在规范农村集体资产交易行为，防止腐败案件的发生。

二. 特殊情形下的不公开招投标

• 尽管公开竞投是原则，但《管理办法》也规定了特殊情形下可以不采取公开竞投方式，具体包括：
  1. 发展幼儿园、养老院、社区保洁服务等公益事业项目；
  2. 地铁等政府投资并与农村集体发生经济关系的公共设施建设项目；
  3. 经连续两次采用公开竞投方式交易都因无人报名而未能成功交易的项目；
  4. 以集体建设用地使用权之外的集体资产折价入股、合作建设的项目。
• 对于这些特殊情形，需由农村集体提出申请，并经过镇（街）交易管理机构审核、镇人民政府或街道办事处批准后报区农业行政主管部门备案，同时经社员大会或者社员代表会议表决通过，方可采取协商谈判等其他方式进行。

三. 交易底价的确定

• 《管理办法》还规定了交易底价的确定方式，即农村集体可以根据市场价格提出交易底价，但法律、法规规定必须进行资产评估的，交易底价应当根据资产评估结果确定。这一规定确保了交易底价的合理性和公正性。

我建议：在涉及农村集体资产交易时，应严格遵守《广州市农村集体资产交易管理办法》的相关规定，确保交易的公开、公平和公正。同时，对于特殊情形下的不公开招投标，也应严格按照规定的程序进行审批和备案，以防止腐败和不当行为的发生。如有进一步需要，您可以继续咨询我。