房屋租赁税主要由出租方承担，但双方可通过租赁合同约定税费的实际承担者。在特殊情况下，如出租方未按规定申报纳税，承租方可能需履行代扣代缴义务。
法律依据与纳税义务归属：
增值税：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，出租方提供房屋租赁服务，属于销售服务的范畴，因此出租方是增值税的纳税义务人。
房产税：《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。在房屋租赁场景中，出租方作为房屋产权所有人，通常是房产税的纳税义务人。
个人所得税：个人出租房屋取得的租金收入属于财产租赁所得，根据《中华人民共和国个人所得税法》，需要缴纳个人所得税。
城市维护建设税、教育费附加：这两种税费是以增值税为计税依据的附加税费，出租方在缴纳增值税的同时，也需缴纳这两种税费。
约定优先原则：
虽然法律明确了各项房屋租赁税的纳税义务人，但根据《中华人民共和国合同法》（虽已废止，但其关于合同约定的原则在《中华人民共和国民法典》中得以延续）的相关规定，双方可通过租赁合同约定税费的实际承担者。这意味着，在实际操作中，双方可以协商由承租方承担部分或全部税费，并将这一约定明确写入租赁合同中。
特殊情况下的承租方责任：
如果出租方未按规定向房产所在地的主管地方税务机关申报纳税，税务机关有权采取相应措施，如送达《个人出租房屋税收告知书》等。在这种情况下，如果承租方无法在规定期限内找到出租人并通知其进行纳税申报，或者出租人不在房产所在地，承租方或房产代管人、房产使用人可能需要代扣代缴房屋租赁业税收。
综上所述，房屋租赁税的承担者主要依据法律规定和合同约定来确定。在签订租赁合同时，双方应明确约定税费承担方式，以避免后续产生争议。如有任何疑问或需要进一步了解相关法律规定，请直接向我咨询。