关于“不动产抵押合同不动产未登记合同是否生效”的问题，我可以明确地告诉你：不动产抵押未登记时，抵押合同通常生效，但抵押权未设立。以下是对这一结论的详细解释：
合同生效与抵押权设立的区别：
- 合同生效：根据《民法典》的相关规定，当事人之间订立的抵押合同，自合同成立时生效，除非合同中另有约定其生效条件。这意味着，即使不动产抵押未办理登记，抵押合同本身在成立时即具有法律效力。
- 抵押权设立：然而，抵押权的设立则需要办理抵押登记。对于不动产和正在建造的建筑物抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未经登记，抵押权不发生效力，即债权人不能就该不动产享有优先受偿权。
未登记的法律后果：
- 若债务人到期无法履行债务，由于抵押权未设立，债权人只能通过普通债权程序受偿，相较于有抵押权保障的情形，其受偿顺序和可能性会受到影响。
- 此外，未登记的不动产抵押还存在一定风险，如抵押物可能被重复抵押给他人且先办理登记，导致债权人的权益难以实现。
实际案例说明：
- 假设甲将自己的房屋抵押给乙，但未办理登记。之后甲又将房屋抵押给丙并办理了登记。那么，丙就该房屋享有抵押权，在实现债权时可就房屋优先受偿；而乙虽然与甲签订了有效的抵押合同，但由于未办理登记，不能就房屋优先受偿，只能依据抵押合同要求甲承担违约责任。
综上所述，不动产抵押未登记时，抵押合同通常生效，但抵押权未设立。因此，为保障自身权益，债权人在签订不动产抵押合同后，应督促抵押人及时办理抵押登记手续。如果你在这方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。