如果物业跟开发商签合同时，开发商已经注销，那么物业合同通常是无效的。下面我来详细解释一下：

首先，从合同法的角度来看，合同的成立需要双方当事人都具备相应的民事行为能力。开发商在注销后，其法人资格就已经消灭，不再具备签订合同的民事行为能力。因此，物业与已经注销的开发商签订的合同，在法律上是无效的。

其次，从实际情况出发，已经注销的开发商无法再履行合同中的义务，也无法承担合同中的责任。这意味着，如果物业依据这份合同向开发商主张权利，将会面临无法找到承担责任的主体的问题。

最后，为了保障自身的权益，物业在签订合同时应该仔细审查对方的资质和状况，确保对方具备签订合同的民事行为能力和履行合同的能力。如果发现对方已经注销或者存在其他无法履行合同的情况，应该及时止损，避免签订无效的合同。

综上所述，物业跟开发商签合同时，如果开发商已经注销，那么这份物业合同通常是无效的。如果你在这方面遇到了具体的法律问题，可以直接向我咨询，我会根据你的实际情况给出更具体的法律建议。