关于租房协议违约时违约金的数额问题，我可以从以下几个方面为你详细解答：

结论前置

租房协议中的违约金数额通常由双方在合同中自行约定，一般不超过合同总金额的30%。若合同未约定违约金数额，违约方需赔偿守约方因违约所造成的实际损失，包括直接损失和间接损失。具体数额需根据合同具体情况及违约情形来确定，若双方有争议，可通过协商、调解或诉讼等方式解决。

详细解答

1. 合同约定违约金：

   • 租房协议中，双方可以约定违约金的数额或计算方式。常见的约定方式为租赁金额的20%至30%。
   • 若合同中明确约定了违约金数额，违约方需按约定数额支付违约金。

2. 未约定违约金或约定不明：

   • 若合同未约定违约金数额或约定不明确，违约方需赔偿守约方因违约所造成的实际损失。
   • 实际损失包括直接损失（如未使用租赁期的租金）和间接损失（如找替代房屋的费用、搬家费等）。
   • 赔偿数额需结合合同履行情况、当事人过错程度等因素由法院或仲裁机构综合确定。

3. 违约金的调整：

   • 若约定的违约金低于造成的损失，守约方可以请求法院或仲裁机构予以增加。
   • 若约定的违约金过分高于造成的损失（一般超过实际损失的30%），违约方可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。

4. 法律依据：

   • 根据《民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
   • 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

举例说明

假设你与房东签订了一份为期一年的租房合同，月租金为5000元，合同中约定违约金为租赁金额的20%。若你在租赁期内提前退租，构成违约，则你需向房东支付违约金，计算方式为：5000元/月 * 12个月 * 20% = 12000元。

若合同未约定违约金数额，而你提前退租给房东造成了实际损失（如房东因你退租而空置房屋一个月，损失租金5000元，以及重新招租产生的中介费1000元），则你需赔偿房东的实际损失共计6000元。

希望以上解答能对你有所帮助。如有其他房产纠纷或法律问题，欢迎随时向我咨询。