契税的计算既不完全按套数也不完全按面积，而是主要依据房屋的成交价格以及相关的契税政策来确定。以下是对契税计算方式的详细解释：

1. 契税计税基础：

   • 契税的征收主要是基于房屋的成交价格来计算，而非简单地按套数或面积。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益对应的价款。

2. 契税税率及优惠政策：

   • 契税的税率通常是3%至5%，但具体的税率会由各省市根据实际情况来确定。
   • 根据最新的契税优惠政策，对于个人购买家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，可以减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，可以减按1.5%的税率征收契税。
   • 对于购买第二套住房，面积在140平方米及以下的，税率通常为1%；面积在140平方米以上的，税率则为2%。
   • 对于购买第三套及以上住房的，不论面积大小，税率统一为3%。

3. 契税计算公式：

   • 契税的计算公式一般为：应纳税额 = 成交价格（或市场指导价）× 税率。
   • 这意味着，契税的多少直接取决于房屋的成交价格和当地的契税税率，同时还会受到契税优惠政策的影响。

综上所述，契税的计算是一个综合考虑了成交价格、税率以及优惠政策等多个因素的过程。因此，在计算契税时，建议购房者咨询当地的税务部门或专业律师，以确保契税计算的准确性和合法性。如果您有任何关于契税的疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。