业主与物业单独签订协议对买家新业主一般无约束力。具体分析如下：
法律依据
根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。” 此条款明确了物业服务合同的约束力来源于建设单位或业主委员会与物业服务人之间的签订，而并非业主与物业单独签订的协议。
具体分析
合同相对性原则：
- 业主与物业单独签订的协议，其效力一般仅及于协议双方，即该业主和物业公司。
- 新业主作为房产的买家，并未参与该协议的签订，因此不受该协议的约束。
物业服务合同的特殊性：
- 物业服务合同通常是由建设单位或业主委员会代表全体业主与物业服务人签订的。
- 该合同的内容涉及小区公共区域的管理、服务标准、费用收取等，对全体业主具有普遍约束力。
- 业主与物业单独签订的协议，往往只涉及特定业主与物业公司之间的个别事项，不具有普遍约束力。
新业主的权益保护：
- 新业主在购买房产时，应关注小区已有的物业服务合同内容，以确保自己的权益不受损害。
- 如果新业主对物业服务合同有异议，可以通过业主委员会或相关法律途径进行维权。
特殊情况
- 如果业主与物业单独签订的协议中明确约定了该协议对新业主具有约束力，并且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么该协议对新业主可能具有约束力。但这种情况较为罕见，且需要满足严格的法律条件。
综上所述，业主与物业单独签订的协议对买家新业主一般无约束力。新业主在购买房产时，应仔细审查小区已有的物业服务合同内容，以确保自己的权益得到保障。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。