购买暂时没有房产证的回迁房，确实需要特别注意一些关键事项以确保交易的安全与合法性。以下是我为您整理的详细指南：
一、房屋及出卖人审查
核实房屋性质与产权：
- 首先，您应该向当地不动产登记部门或拆迁管理部门咨询，确认回迁房的合法性和是否存在规划问题。
- 仔细查看《拆迁补偿协议》或《回迁安置协议》，核对房屋信息（如面积、位置等）是否与描述一致，并确保该房屋无抵押、查封等限制交易的情况。
确认出卖人身份与权限：
- 要求出卖人提供有效身份证件，并核实其是否为真正的权利人。
- 如果房屋为多人共有，务必取得所有共有人的书面同意，并确保他们在买卖合同上共同签字。
考察房屋实际情况：
- 亲临现场检查房屋的质量、结构、面积及附属设施，确保与协议描述相符且没有安全隐患。
二、合同条款制定
明确房屋基本信息：
- 在合同中详细描述房屋的地址、面积、户型、朝向等，以避免未来可能出现的纠纷。
价格与付款方式：
- 清晰约定房屋的总价款、付款方式和具体的时间节点。
- 可以考虑采用分期付款的方式，并设定逾期付款和交房的违约责任。
过户时间与协助义务：
- 明确出卖人协助办理房产证及过户的具体时间点和义务，以及未履行时的违约责任。
设立违约责任条款：
- 设立详细且可操作的违约责任条款，包括违约金的计算方式，以应对出卖人反悔或转卖等风险情况。
三、房屋交付与费用处理
交付时间与标准：
- 确定房屋的交付时间，并要求出卖人保持房屋完好，同时结清物业费、水电费等相关费用。
物业交割：
- 办理物业更名手续，并了解物业服务的内容和费用标准，确保您能顺利享受服务。
四、其他重要事项
留存证据：
- 保存好购房合同、付款凭证、聊天记录等所有与交易相关的证据，以备日后可能需要维权时使用。
咨询专业人士：
- 在交易前咨询专业的律师或房地产经纪人，获取法律意见和交易指导，帮助您识别潜在的风险。
关注政策变化：
- 密切关注房地产政策的动态，特别是与回迁房相关的政策，及时调整您的交易策略以应对可能的政策变化。
综上所述，购买暂时没有房产证的回迁房需要您特别谨慎，通过详细审查、签订严密的合同、保留证据并关注政策变化，您可以有效降低交易风险，并确保自己的合法权益得到最大程度的保护。