划拔与出让土地区别-樊鹏程律师

划拔与出让土地区别-樊鹏程律师｜法行宝

2025-06-16 房产纠纷

划拨土地与出让土地是两种不同的土地取得方式，它们在多个方面存在显著差异。以下是对这两者的详细对比：

一、核心结论

性质与定义：划拨土地是政府为了公共利益或特定目的而进行的无偿或低偿土地分配；出让土地则是政府以土地使用者的身份，将土地使用权在一定年限内有偿让与土地使用者。
获取方式与成本：划拨土地主要通过政府行政行为获得，通常无需支付或仅需支付少量费用；出让土地则通过市场竞争方式获得，需支付土地使用权出让金。
权利与限制：划拨土地使用权受限较多，不得擅自改变用途或转让；出让土地使用权相对完整，可转让、出租、抵押等，但有明确的期限限制。

二、详细对比

1. 性质与定义

划拨土地：指县级以上人民政府依法批准，将土地无偿或低偿交付给土地使用者使用的行为。它带有一定的行政性，是政府为了公共利益或特定目的（如国家机关用地、军事用地、公益事业用地等）而进行的土地分配。
出让土地：国家以土地使用者的身份，将土地使用权在一定年限内（如商业用地40年、工业用地50年、住宅用地70年）让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。它是一种市场行为，具有有偿性、有期限性和可转让性。

2. 获取方式与成本

划拨土地：主要通过政府的行政行为获得，如政府为了建设公共设施、公益事业等而划拨土地。成本通常较低，可能无需支付或仅需支付少量补偿、安置等费用。
出让土地：通过招标、拍卖、挂牌等市场竞争方式获得。成本较高，需要支付土地使用权出让金，金额根据土地的用途、位置、面积等因素确定。

3. 权利与限制

划拨土地：
- 权利：使用权人一般只能按照规定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途或进行转让、出租、抵押等活动。
- 限制：使用权通常没有明确的期限限制，但可能因公共利益的需要而被政府收回。此外，划拨土地的使用权一般不能单独用于抵偿债务。
出让土地：
- 权利：使用权人拥有相对完整的土地使用权，包括占有、使用、收益和部分处分权（如转让、出租、抵押等）。
- 限制：使用权有明确的期限限制，到期后需要重新申请续期或归还土地。同时，使用权人在行使权利时也需要遵守相关法律法规和合同约定。

4. 使用范围与灵活性

划拨土地：主要用于国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地以及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。使用范围相对固定，灵活性较低。
出让土地：广泛适用于各种经营性项目和非公益性项目，如商品房开发、商业设施建设等。使用范围广泛，灵活性较高，使用权人可以根据市场需求和自身经营策略灵活调整土地使用方式和开发强度。

三、实例说明

划拨土地实例：某市政府为了建设一所公立学校，划拨了一块土地给教育部门使用。这块土地的使用权归教育部门所有，但教育部门不能将其用于其他商业目的或进行转让。
出让土地实例：一家房地产开发商通过招标方式获得了一块土地的使用权，用于开发商品房。开发商需要支付土地使用权出让金，并在规定的期限内完成开发建设。开发完成后，开发商可以将房屋出售或出租给购房者或租户。

综上所述，划拨土地与出让土地在性质、获取方式、成本、权利与限制以及使用范围与灵活性等方面均存在显著差异。如果您在土地使用方面有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。

划拨土地与出让土地在多个方面存在显著差异，以下是对两者主要区别的详细解释：取得方式与性质：划拨土地：由县级以上人民政府依法批准，通常无偿或仅收取少量补偿、安置费用后交付使用。它属于政策性用地，多用于公益事业、基础设施等特定用途。出让土地：政府以土地所有者身份，通过招标、拍卖、挂牌或协议等有偿方式，将土地使用权转让给使用者，并收取土地使用权出让金。出让土地的使用权相对灵活，可用于多种经营性用途。使用期限：划拨土地：除特殊规定外，一般无明确使用期限，但政府可因公共利益需要依法收回。出让土地：有明确的使用年限，如居住用地70年、工业用地50年等。期满后需按规定办理续期手续。土地权益与处置权利：划拨土地：使用者权益有限，未经批准不得擅自转让、出租、抵押。如需处置，通常需先转为出让土地并补缴出让金。出让土地：使用者在合同约定期限内享有完整的土地权益，包括占有、使用、收益和处分权，可自由进行市场交易。土地成本：划拨土地：取得成本低，甚至可能无需支付费用，仅需承担少量配套建设费用。出让土地：取得成本高，需支付土地使用权出让金及相关开发前期费用，数额根据土地条件和市场行情确定。补偿标准（在拆迁等情况下）：划拨土地：因政府拆迁等导致的补偿标准通常较低。出让土地：由于使用者已支付较高的土地出让金，因此在拆迁等情况下获得的补偿标准通常较高。综上所述，划拨土地与出让土地在取得方式、使用期限、土地权益与处置权利、土地成本以及补偿标准等方面均存在显著差异。在选择使用哪种土地时，应综合考虑项目性质、资金状况、长期规划及市场潜力等因素，并严格遵守相关法律法规和合同约定，确保土地使用的合法性和合规性。如有任何关于土地使用的具体问题或疑虑，欢迎随时向我咨询。

出让地与划拨地的核心区别在于它们的取得方式、土地性质、使用期限、土地权益与处置权利以及土地成本等方面。以下是详细的对比分析：取得方式：划拨地：由县级以上人民政府依法批准，通常无偿或仅收取少量补偿、安置费用后交付使用。这种方式多用于公益事业、基础设施等特定用途。出让地：政府通过招标、拍卖、挂牌或协议方式，将土地使用权有偿转让给使用者，并收取土地使用权出让金。这是市场竞争的方式获取土地使用权。土地性质与用途：划拨地：严格限定用途，通常用于公益事业、国家重点扶持的基础设施及军事用地等，不得擅自改变用途。出让地：用途相对灵活，可根据出让合同约定用于住宅、商业、工业等多种经营性用途，但需符合规划和相关规定。使用期限：划拨地：除特殊规定外，无明确使用期限，但政府可因公共利益需要依法收回。出让地：有明确的使用年限，如居住用地70年、工业用地50年等，期满后需按规定办理续期手续。土地权益与处置权利：划拨地：使用者权益有限，未经批准不得擅自转让、出租、抵押。如需处置，需先转为出让土地并补缴出让金。出让地：使用者在合同约定期限内享有完整的土地权益，包括占有、使用、收益和处分权，可自由进行市场交易。土地成本：划拨地：取得成本低，甚至可能无需支付费用，仅需承担少量配套建设费用。出让地：取得成本高，需支付土地使用权出让金及相关开发前期费用，数额根据土地条件和市场行情确定。综上所述，出让地与划拨地在多个方面存在显著差异。选择哪种方式取得土地使用权，应综合考虑项目性质、资金状况、长期规划及市场潜力等因素。如果您有具体的土地问题或需要进一步的法律咨询，请直接向我提问，我会为您提供专业的法律意见。

土地使用证上的出让和划拨确实存在明显的区别，以下是对这两者的详细解析：一、出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让土地使用权的主要特点包括：有偿性：土地使用者需要向国家支付土地使用权出让金。有期限性：土地使用权出让有明确的使用年限，如居住用地70年，工业用地50年等。可处置性：土地使用者对出让的土地使用权享有一定的处置权，如转让、出租和抵押等。二、划拨土地使用权划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨土地使用权的主要特点包括：无偿性或低偿性：土地使用者通常无需支付土地使用权出让金，或者仅需支付较低的补偿、安置等费用。无期限性：划拨土地使用权一般没有使用年限的限制。限制处置性：划拨的土地使用权不得进行转让、出租和抵押等处置行为。三、出让与划拨的主要区别性质不同：出让是有偿、有期限的；划拨通常是无偿或低偿、无期限的。取得方式不同：出让通过挂牌、招标或拍卖等有偿方式取得；划拨则是经政府批准后无偿或低偿取得。权利义务不同：出让的土地使用者对土地使用权享有较大的处置权；划拨的土地使用者则受到较多的限制。房屋类型不同：出让的土地通常用于建造商品房等；划拨的土地则多用于建造经济房、公益建筑等。综上所述，土地使用证上的出让和划拨在性质、取得方式、权利义务以及房屋类型等方面都存在明显的区别。如果您在土地使用方面有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。

房产证上的“划拨”和“出让”是两种截然不同的土地取得方式，它们在性质、取得方式、费用、使用期限以及权益等方面均存在显著差异。以下是对这两者的详细解析：一、核心结论划拨：指由政府部门批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用（或无偿）后将土地交付其使用。这种方式主要用于公益事业和基础设施建设。出让：指土地使用者通过招标、拍卖、挂牌等有偿方式取得土地使用权，需向国家支付土地使用权出让金。这种方式常见于房地产开发项目。二、详细分析取得方式与成本划拨土地由政府部门批准，通常无需缴纳土地出让金或仅需支付少量费用。出让土地则通过市场竞争方式取得，需支付较高的土地出让金。土地使用期限划拨土地一般无明确使用年限限制，但须按批准用途使用。出让土地有明确的使用年限，如住宅用地最高70年，商业用地40年或50年等。权益与限制划拨土地的使用权转让、出租、抵押受到严格限制，未经政府批准不得进行。出让土地在符合法律法规和出让合同约定的前提下，可自由进行转让、出租、抵押等交易活动。费用与房屋价格由于划拨土地成本低（或无成本），建设的房屋价格也相对较低。出让土地成本高，因此房屋价格也相应较高。政府收回土地的情形与补偿划拨土地在政府因公共利益需要或土地使用者未按规定用途使用土地时，可依法收回，并给予合理补偿。出让土地在出让合同约定的使用年限届满前，政府一般不会随意收回。但若土地使用者严重违反合同约定，政府有权收回并可能不予补偿。三、实际应用指导在选择房产时，应充分了解土地性质及其相关权益。对于划拨土地上的房产，需关注其使用限制和潜在的交易成本；对于出让土地上的房产，则需考虑土地使用年限、续期费用及未来可能的政策变化等因素。综上所述，房产证上的“划拨”和“出让”在多个方面存在显著差异。购房者在选择房产时，应根据自身需求和实际情况进行权衡，并咨询专业律师以确保交易的合法性和安全性。如果您有任何关于房产的问题或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。

土地使用权转让、划拨和出让是三种不同的土地权利转移方式，它们之间存在显著的区别。以下是对这三种方式的详细解释：一、土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将其依法取得的土地使用权再转移给他人的行为。这通常发生在土地使用者之间，是一种市场行为，需要遵循相关法律法规和合同约定。二、土地使用权划拨定义与性质：土地使用权划拨是县级以上人民政府依法批准，将土地使用权无偿或仅收取少量补偿、安置费用后交付给土地使用者的行为。它带有行政性和公益性，多用于满足公共利益和特殊事业用地需求。取得方式与程序：划拨主要通过行政审批程序获得，无需市场竞争。土地使用者需向政府提出申请，经审核批准后取得划拨土地使用权。使用年限与续期：划拨土地通常没有明确的使用年限限制，特别是用于公益事业的土地可长期使用。但土地用途不得擅自改变，如需变更需经原批准机关批准。权利与义务：土地使用者对划拨土地享有使用权，但权利受到严格限制。未经批准，不得擅自转让、出租、抵押或改变土地用途。三、土地使用权出让定义与性质：土地使用权出让是国家以土地所有者的身份，通过招标、拍卖、挂牌或协议等方式，将土地使用权在一定年限内转让给土地使用者，并收取土地使用权出让金的行为。这是一种基于市场机制的经济行为，具有有偿性、有期限性和可转让性。取得方式与程序：出让土地使用者需通过市场竞争机制（如招标、拍卖、挂牌）或协议方式与政府签订土地使用权出让合同，支付出让金后取得土地使用权。此过程更加市场化，体现了土地的市场价值。使用年限与续期：出让土地有明确的使用年限限制，根据土地用途不同而有所差异（如居住用地70年，工业用地50年等）。使用期限届满后，需按法律规定办理续期手续或重新出让。权利与义务：土地使用者在支付出让金并取得土地使用权后，在出让年限内享有相对自由的土地使用和处置权。可以依法转让、出租、抵押土地使用权，但需遵守出让合同和法律法规的约定。综上所述，土地使用权转让、划拨和出让在定义性质、取得方式、使用年限与续期、权利与义务等方面均存在显著差异。在实际操作中，应根据具体需求和法律法规要求，选择合适的土地权利转移方式，并确保合规使用土地。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。

房屋土地性质的划拨和出让，主要存在以下几方面的区别：一、性质不同划拨土地：是在交纳补偿、安置等费用后无偿取得的，一般不设定土地使用权的期限，但有一定的限定条件，如不得转让、出租和抵押。它主要用于公益事业和基础设施建设。出让土地：是国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并需要由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。出让土地上的使用权相对灵活，可进行多种市场交易活动。二、取得方式不同划拨土地：需要县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。出让土地：通常通过招标、拍卖、挂牌等有偿方式取得，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。商品房建设用地原则上应该以出让方式取得。三、权利义务不同划拨土地：使用权人不得进行转让、出租和抵押，使用权受到严格限制。出让土地：使用权人具有法定规范内的处置权，可进行转让、出租和抵押等交易活动，权益保障更为充分。四、房屋类型不同划拨土地：上一般建有公益事业用房、回迁房、经济适用房等。出让土地：上则多建有商品房，土地成本高，房屋价格也相应较高。五、使用期限不同划拨土地：一般不设定明确的土地使用年限。出让土地：有明确的使用年限，如住宅用地最高70年，商业用地40年或50年等。到期后需按规定办理续期手续。综上所述，房屋土地性质的划拨和出让在性质、取得方式、权利义务、房屋类型以及使用期限等方面均存在显著差异。在选择房产时，应充分了解土地性质及其相关权益，以确保交易的合法性和安全性。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。

土地分为划拨和出让是土地使用权取得的两种不同方式。以下是对这两种方式的详细解释：划拨土地：定义：划拨土地是指县级以上人民政府依法批准，将土地使用权无偿或收取一定费用（如补偿、安置等费用）后交付给土地使用者使用的行为。这意味着土地使用者可以获得土地使用权，而无需支付高额的土地出让金。适用范围：划拨土地主要用于国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地以及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。这些用地通常具有公益性质，不以盈利为主要目的。特点：划拨土地的使用权通常没有明确的期限限制，且土地使用者在转让、出租、抵押土地使用权方面受到严格限制，一般需要经过政府批准并补缴土地出让金或以交易收益抵交。出让土地：定义：出让土地是指国家作为土地所有者，将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。这是一种有偿取得土地使用权的方式。出让方式：出让土地可以通过招标、拍卖、挂牌或协议等方式进行。其中，招标是邀请特定或不特定的主体参与投标；拍卖是公开竞价方式确定土地使用者；挂牌是在指定场所挂牌公布交易条件，接受竞买人报价；协议则是出让方与受让方通过协商方式有偿出让土地使用权。特点：出让土地的使用权有明确的使用年限，如居住用地70年、工业用地50年等。在使用年限内，土地使用者享有较为完整的土地权利，包括转让、出租、抵押等。同时，土地使用者需要支付土地使用权出让金，金额根据土地位置、用途、面积、使用年限等因素确定。综上所述，划拨和出让是土地使用权取得的两种截然不同的方式。划拨土地主要用于公益性和国家重点工程项目，具有无偿性、无期限性、转让受限等特点；而出让土地则更多用于经济发展项目，具有有偿性、有期限性、权利较完整等特点。在选择土地使用权取得方式时，应根据具体项目需求和政策规定来决定。

不动产的出让和划拨是两种截然不同的土地使用方式，它们在多个方面存在显著差异。以下是对这两种方式的详细对比：核心定义与性质：划拨：指县级以上人民政府依法批准，将土地使用权无偿或低偿（如补偿、安置等费用）交付给土地使用者使用的行为。它带有强烈的行政色彩和公益性质，是国家基于社会公共利益或特定政策需要而进行的土地分配。出让：国家以土地所有者的身份，通过招标、拍卖、挂牌等市场化方式，将土地使用权在一定年限内有偿转让给土地使用者的行为。它是一种市场交易行为，体现了土地使用权的商品属性和经济价值。使用权取得与适用范围：划拨：需经过申请、审批等程序，政府根据公共利益或政策需要决定是否划拨。主要适用于国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地以及国家重点扶持的基础设施用地等。出让：通过竞拍、协商等竞争方式获得，需支付土地出让金。广泛适用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地。使用条件、期限与费用负担：划拨：通常与特定项目或用途紧密相关，使用条件和期限由政府明确，无固定使用年限但可因公共利益被收回。使用者通常只需承担较少的费用，如申请费、管理费等。出让：在出让合同中明确，使用者享有相对较大的自主权和灵活性。有明确的使用年限（如居住用地70年，工业用地50年等），需支付较高的土地出让金以及可能产生的其他税费和费用。转让、出租、抵押限制：划拨：转让、出租、抵押受到严格限制，一般需经政府特别批准并补缴相应的土地出让金。出让：使用者享有较完整的物权权益，可以依法进行转让、出租或抵押，但需符合法律法规和出让合同约定的条件。收回条件与补偿：划拨：国家可根据公共利益或城市建设发展需要无偿收回土地使用权，对地上建筑物、其他附着物给予适当补偿。出让：在土地出让期限届满前，国家一般不得提前收回土地使用权。特殊情况下，如为公共利益需要，可依法提前收回并给予相应补偿。综上所述，不动产的出让和划拨在定义、性质、使用权取得、适用范围、使用条件与期限、费用负担、转让出租抵押限制以及收回条件与补偿等方面均存在显著差异。在实际操作中，应根据项目的具体情况、政策要求以及经济考量来选择合适的土地使用方式。如果您在这方面有任何疑问或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。

楼房的划拨与出让是两种截然不同的土地使用方式，它们之间存在显著的区别。以下是对这两种方式的详细解释：结论前置楼房划拨与出让的主要区别在于土地取得方式、使用期限、转让条件及权益性质等方面。划拨土地主要由政府无偿或低偿提供，使用期限通常无限制但权益受限；出让土地则通过市场化方式有偿取得，有明确使用年限且权益相对完整。详细解释土地取得方式：划拨：县级以上人民政府依法批准，将土地使用权无偿或低偿（如补偿、安置等费用）交付给土地使用者。这种方式带有强烈的行政色彩和公益性质。出让：国家以土地所有者的身份，通过招标、拍卖、挂牌等市场化方式，将土地使用权在一定年限内有偿转让给土地使用者。这是一种市场交易行为，体现了土地使用权的商品属性和经济价值。使用期限：划拨：通常没有固定的使用年限，但政府可因公共利益需要而收回土地使用权。出让：有明确的使用年限，如居住用地70年、商业用地40年等。届满后可根据情况申请续期。转让条件：划拨：土地的转让需经政府特别批准，并可能需要补缴相应的土地出让金。转让受到严格限制。出让：在符合法定条件下，土地使用者可依法转让、出租或抵押土地使用权。转让条件相对宽松。权益性质：划拨：土地使用者对划拨土地的权利受限较多，不能擅自进行转让、出租、抵押等活动。权益相对不完整。出让：土地使用者在出让合同约定的使用期限和范围内，拥有较为完整的土地处置权。权益性质相对完整。实际应用场景划拨土地：多用于国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地以及国家重点扶持的基础设施用地等。这些用地通常具有公益性质或特定政策需求。出让土地：广泛适用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地。这些用地更注重市场化和经济效益。综上所述，楼房的划拨与出让在土地取得方式、使用期限、转让条件及权益性质等方面存在显著差异。在实际操作中，应根据项目的具体情况、政策要求以及经济考量来选择合适的土地使用方式。如果您对此有更多疑问或需要进一步的法律咨询，请随时向我提问。

划拨土地与出让土地在过户方面确实存在显著差异，以下是对这两者的详细对比分析：一、核心结论划拨土地过户受限较多，需经政府审批并补缴出让金；出让土地过户则相对灵活，但需遵循市场规则和合同约定。二、定义与性质划拨土地：指政府根据特定用途无偿或有偿但低于市场价提供给使用者的国有土地使用权，使用者需按政府规定条件和用途使用，通常不得擅自转让、出租或抵押。出让土地：指政府通过拍卖、招标、挂牌等方式，将国有土地使用权以一定价格和使用年限出让给使用者，使用者支付土地出让金后，获得在一定年限内的占有、使用、收益和部分处分权。三、过户条件与流程划拨土地：过户条件：必须经有批准权的人民政府审批，准予转让的需由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳出让金。过户流程：包括申请与审批、缴纳出让金、签订出让合同、办理过户登记等步骤。过程相对复杂，且受政府审批影响较大。出让土地：过户条件：相对宽松，只要土地使用者已支付全部出让金、取得土地使用权证书，并完成开发投资总额的一定比例即可转让。过户流程：双方签订转让合同后，持相关材料到土地管理部门办理过户登记手续，换发新的土地使用证。流程相对简单，主要遵循市场规则和合同约定。四、过户费用划拨土地：主要费用包括土地出让金（根据土地评估价值、用途等因素确定）和税费（如契税、印花税等）。由于需要补缴出让金，因此费用相对较高。出让土地：主要费用为税费，包括契税、印花税、土地增值税等。费用相对较低，且主要依据市场规则和合同约定。五、权益与风险划拨土地：权益：使用者权益受限，不能随意处置土地。风险：若违反规定用途或条件，政府有权收回土地使用权；过户过程中可能存在政策变化、审批不通过等风险。出让土地：权益：使用者在出让年限内享有较充分的土地权益，可依法进行转让、出租、抵押等经济活动。风险：主要来源于市场波动、政策调整等外部因素，以及未按照出让合同约定开发土地可能面临的土地闲置费、土地被收回等风险。但相对于划拨土地，其权益保障更为充分。综上所述，划拨土地与出让土地在过户方面存在显著差异。在进行土地交易时，应充分了解土地的性质和过户要求，确保交易的合法性和有效性。若您在具体操作中遇到任何问题或需要进一步的法律指导，请随时向我咨询。

协议出让和划拨是两种不同的土地使用权取得方式，它们在多个方面存在显著的区别。以下是从不同角度对这两种方式的详细分析：定义与性质协议出让：指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这种方式通常基于双方协商，达成一致后签订出让合同。划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地通常没有使用期限的限制，且一般不需要支付土地出让金。适用范围协议出让：主要适用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，以及有竞争要求的工业用地等。这些用途的土地通常需要通过市场机制进行配置，以体现土地的价值。划拨：主要适用于国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等。这些用途的土地通常具有公益性质，不适合通过市场机制进行配置。取得程序协议出让：需要经过申请、协商、签订出让合同等程序。土地使用者需要向土地管理部门提出申请，经过协商达成一致后，签订土地使用权出让合同，并支付土地出让金。划拨：通常需要经过申请、审批、交付土地等程序。土地使用者需要向县级以上人民政府提出申请，经过审批后，政府将土地交付给土地使用者使用，土地使用者可能需要支付补偿、安置等费用，但一般不需要支付土地出让金。权利限制协议出让：土地使用者取得土地使用权后，享有相对完整的土地使用权，包括占有、使用、收益和处分的权利。但土地使用权的使用年限和用途等可能受到出让合同的限制。划拨：土地使用者取得土地使用权后，其权利可能受到一定的限制。例如，划拨土地通常不得转让、出租、抵押等，除非经过政府批准并补缴土地出让金。此外，划拨土地的使用年限也可能受到限制，或者没有明确的使用年限。法律后果协议出让：如果土地使用者违反出让合同的规定，如未按时支付土地出让金、擅自改变土地用途等，政府有权解除合同并收回土地使用权，土地使用者可能需要承担违约责任。划拨：如果土地使用者违反划拨土地的使用规定，如擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权等，政府有权收回土地使用权，并可能要求土地使用者承担相应的法律责任。总结与建议：协议出让和划拨在定义、适用范围、取得程序、权利限制和法律后果等方面都存在显著的区别。在选择土地使用权取得方式时，应根据具体用途、土地性质、政府政策等因素进行综合考虑。如果有具体的法律问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供专业的法律意见。