关于“楼房不住物业费是否可以减免”的问题，这确实是一个涉及多个因素的问题，以下是我根据相关法律法规和实际操作经验给出的详细解答：
结论前置：楼房不住，物业费一般不可以减免，但在特定情况下，业主有可能依据相关法律法规、地方政策或合同条款，与物业公司协商减免或调整物业费。
一、一般原则
合同约束力：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务合同对业主具有法律约束力。业主应按照约定支付物业费，不得以未接受或无需接受服务为由拒绝支付。
服务性质：物业服务是针对整个小区或楼宇的公共区域和设施提供的，如绿化、保洁、安保等，这些服务的成本并不会因个别业主的不居住而减少。因此，从法律层面来说，业主不能以不住为由拒绝支付物业费。
二、不可减免的通常情况
在大多数情况下，即使房屋空置，业主仍需按时足额支付物业费。因为物业服务公司仍在按照合同约定提供各项服务，且这些服务是面向整个小区的，而非仅针对个别业主。
三、可减免或协商减免的特殊情况
地方政策支持：部分地区可能出台了针对空置房物业费减免的具体政策。业主可向当地房地产管理部门或物价部门咨询了解本地是否有此类政策，并按照政策要求向物业公司报备房屋空置情况，经核实后可能享受一定比例的物业费减免。
物业服务不到位：如果物业公司未能按照合同约定提供应有的服务，或者服务质量明显不符合合同约定，业主可以依据相关法律法规和合同条款，要求物业公司减免部分或全部物业费。但业主需提供充分证据，证明物业服务存在问题以及问题的严重程度和持续时间。
开发商原因导致房屋无法入住：若因开发商原因（如房屋质量问题严重影响居住）导致业主在交房后无法及时入住，维修整改期间的物业费理论上应由开发商承担。业主应保留好相关证据，以便在必要时与开发商或物业公司协商处理。
四、与物业的协商
对于不住人的房屋，业主可以尝试与物业服务企业进行友好协商，说明自己的实际情况，并询问是否可以给予一定的物业费优惠或减免。部分物业服务企业可能会根据实际情况给予一定的考虑。
五、建议与总结
业主在面临物业费问题时，应首先了解当地法规政策、物业服务合同约定以及物业公司的实际执行情况。
若认为物业费存在不合理或减免情况，应与物业公司进行有效沟通和协商，并提供相关证据支持自己的主张。
若协商不成，业主可以向当地的房地产管理部门、消费者协会等相关机构投诉，或通过诉讼等法律途径维护自身合法权益。
综上所述，楼房不住物业费是否可以减免需根据具体情况而定。业主在处理此问题时，应充分了解相关法律法规和政策，并与物业公司进行有效沟通和协商。